房价松动?
实时出炉的上市房企一季度报业绩不容乐观，在杭州、长沙等地纷纷传出“松绑”限购之声，让“救市”之说甚嚣尘上。
中原地产研究部统计数据显示，沪深两市共有103家上市房企披露了一季报及业绩预报，受毛利率下滑等因素影响，有55家公司业绩利润出现同比下滑或亏损，而103家房企的合计净利润为79亿元，同比下降27%，环比则出现了70家企业利润降低。
对此，中国房地产研究会副会长胡志刚认为，随着土地价格的快速上涨，以及财务和人力等成本的增加，未来房企的利润率仍存下降空间。
利润率下滑
曾经是中国经济快速增长的“推动器”之一的房地产，在一季度的经济增长中拖了后腿。
国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
其中，行业巨头的下滑尤其显示了现实的严峻。
万科发布一季度报告称，今年前三个月，受到结算规模减少等影响，该公司的营业收入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元，净利15.3亿元，同比分别下降32.16%和5.23%。
此前公布业绩的招商地产一季度实现营业收入72.51亿元，同比增长18%;但实现归属于母公司股东的净利润为7.55亿元，同比下降6.82%。
金地集团的一季报显示，该公司今年1至3月净利润为4934.38万元，同比下滑73.65%。期内营业收入为31.5亿元，同比下滑25.91%。
千亿元规模的房企尚且如此，规模更小的房企自然也倍感承压。
“在激烈的市场竞争下，百亿元房企和中小房企，正在经历一场大浪淘沙地分化，中小型房企将愈发艰难。特别是立足三四线城市的很多企业，在不断上升的库存压力下，或将出现经营困难。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。
其中一个直接的压力来自于房地产市场的盈利水平下滑。
《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，由于政府对房价涨幅的持续关注，且房价大幅上涨越来越难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨带来的机会利润将难以持续，2013年500强房地产开发企业盈利效率低于2011年的水平，未来这一水平将持续下降。
除此以外，不断收紧的银行信贷也成为房企利润被挤压的一个原因。
在银行信贷紧缩的市场背景下，市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州、成都、无锡、广州等楼盘大幅降价的背后都出现了大型品牌开发企业的身影。
限购政策“分类调控”开启?
然而，开发商“以价换量”的策略似乎并没有让市场回归到“量”的轨道。
万科副总裁毛大庆近日表示，房企以刚需盘拿地，却以“高价房”入市的情况成为供求关系难以平衡的一个原因。
毛大庆告诉记者，现在市场上有两种类型的房企，一种是以万科为代表的企业，集中在2011年和2013年拿地的企业，土地溢价率在15%以上，开盘价一般在1.5万~2万/平方米，另一种情况就是2013年集中拿地的房企，由于地价较高，其开盘价都在4万~5万/平方米，目前这两类企业今年入市的项目差不多有30~40个，按照每个项目500套房源计算，差不多有两万套的房子推向市场。
“本来两万套的房源，可以缓冲刚需压力，但对于2013年拿地的房企来说，地价高导致的开盘价也较高，但盘是刚需盘，从收入水平看，4万~5万/平方米的价格，很少有人能达到这个购买力，在不降价的情况下，短期内很难清盘。”毛大庆说。
上述测评报告指出， 一季度一线城市成交同比下降31%，二线城市同比下降28%。
“当前部分地方政府因为楼市出现下行风险，土地财政出现了潜在风险，的确有松动调控的意愿和积极性。这种情况下，通过松动政策达到再刺激楼市上涨，保护土地价格的可能性非常大。”张大伟表示。
财政部数据显示， 一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。
房市走软，地方政府“救市”似乎也有迹可循。
4月28日，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
同日，在滨海新区房交会新闻发布会上天津滨海新区有关部门负责人表示， 滨海新区将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房;并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。
还有媒体称常州市包括武进区、天宁区等各区的购房补贴措施正在酝酿之中。郑州则计划出台鼓励农村人口到县城买房落户的政策。
从已公布的“松绑”路线看，购房资格中户籍放松和限购范围松动都是限购政策调整的手段。
今年《政府工作报告中》，首度未提房价调控，取而代之的是针对不同城市情况分类调控。
CCTV2《央视财经评论》：房价下跌 市场要说话！
进入四月份以来，我们看到各地楼市要放松限购的传闻一直不断，但多个城市酝酿的放松限购并没有真正兑现。日前，广西南宁市房管局的一纸文件，让南宁成为限购政策实行以来个放松限购的城市。南宁宣布，从4月25日起，广西北部湾经济区以内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市五个城市的户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。那么，限购政策这种放松和调整，是不是意味着地方政府开始出手救楼市了呢？央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远[微博]、刘戈共同评论。
南宁的限购松绑会否带来连锁效应？各地未来的政策会如何演绎？
马光远：南宁此举是对限购政策的一个突破 肯定是在放松和救市
(《央视财经评论》评论员)
我们以前的限购政策不是讲同城化，而是讲一城，就是一个城市要么按照户籍，要么按照常住人口然后来搞的限购。国务院的政策也好，还是过去很多年各地的政策也好。比如说北京限购指的就是北京，如果说按照南宁的这个解释，我们现在不是正在搞京津冀一体化吗？那是不是意味着，北京下一步可以学习南宁的先进精神，河北人民，如果再往大一点的话，因为最近山西也在讲，我们也得搭上这个车，还有山东德州什么的也得搭上车，所以有人讲说，以后北京可能出现的特产叫德州扒鸡。
如果说按照这么一个思路去弄的话，我们的限购形同虚设。所以个，这是对我们以前限购政策完全的一个突破；第二，肯定是放松；第三，肯定是救市，因为一方面我们看到，她讲说我们根本不用救市，我们的销售额什么都在增长，但事实证明它是在下降的。
刘戈：土地财政占比越高的城市 它的着急程度和压力要更大
(《央视财经评论》评论员)
因为现在去强调，他们这是整个北部湾一体化的这样一个行为，这么说肯定是没有问题的。就像如果有一个人突然掉到水沟里面，然后他解释说我是在游泳，你是没有办法证明他真的不是在游泳，所以这样一个解释有她的道理，的确是存在。但是我们来看，她把这五个城市，这基本上占到了广西自治区大概接近一半的面积，从人口上来说，这五个城市总人口算了一下是1200万，南宁市是600万。也就是说，在南宁市的原来的基础上乘了一个二，那么这样一个大的人口基数，而且它是整个广西自治区经济相对发达的这一块，那么客观来说，由于原来在这些区域里，他如果在南宁有一年的纳税证明就可以买一套，那么现在和南宁市的居民变成了一样的权利，也就是说，这1800万人口都可以买两套房子了。从理论上来说，让整个购买力有了一个大大地提升。
因为很多城市的压力比较大，我们的有一线城市，二线城市，三线城市，而且所谓的在二线，三线里面，各个城市的情况不太一样。如果我们把城市房价表你去看一下，它有一个排行，像南宁这样的一个城市，在排到第45名，就是在头100个城市里面。但是我们去看另外两项指标，就是说它的卖地收入和它的财政收入比，这个比大概是在30名左右。也就是说，它更多的要依靠卖地的收入。我们再来看一下他的居民收入和房价的比，这个时候它又排到了75名。35名，45名和75名，那么这样一比，对于这样的一些城市来说，它的房价和它的收入比相对比较高，它的土地财政的占比比较高，所以它的着急程度就要比另外一些城市的话要大。
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曾经是中国经济快速增长的“推动器”之一的房地产，在一季度的经济增长中拖了后腿。
国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
其中，行业巨头的下滑尤其显示了现实的严峻。
万科发布一季度报告称，今年前三个月，受到结算规模减少等影响，该公司的营业收入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元，净利15.3亿元，同比分别下降32.16%和5.23%。
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“在激烈的市场竞争下，百亿元房企和中小房企，正在经历一场大浪淘沙地分化，中小型房企将愈发艰难。特别是立足三四线城市的很多企业，在不断上升的库存压力下，或将出现经营困难。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。
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除此以外，不断收紧的银行信贷也成为房企利润被挤压的一个原因。
在银行信贷紧缩的市场背景下，市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州、成都、无锡、广州等楼盘大幅降价的背后都出现了大型品牌开发企业的身影。
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然而，开发商“以价换量”的策略似乎并没有让市场回归到“量”的轨道。
万科副总裁毛大庆近日表示，房企以刚需盘拿地，却以“高价房”入市的情况成为供求关系难以平衡的一个原因。
毛大庆告诉记者，现在市场上有两种类型的房企，一种是以万科为代表的企业，集中在2011年和2013年拿地的企业，土地溢价率在15%以上，开盘价一般在1.5万~2万/平方米，另一种情况就是2013年集中拿地的房企，由于地价较高，其开盘价都在4万~5万/平方米，目前这两类企业今年入市的项目差不多有30~40个，按照每个项目500套房源计算，差不多有两万套的房子推向市场。
“本来两万套的房源，可以缓冲刚需压力，但对于2013年拿地的房企来说，地价高导致的开盘价也较高，但盘是刚需盘，从收入水平看，4万~5万/平方米的价格，很少有人能达到这个购买力，在不降价的情况下，短期内很难清盘。”毛大庆说。
上述测评报告指出， 一季度一线城市成交同比下降31%，二线城市同比下降28%。
“当前部分地方政府因为楼市出现下行风险，土地财政出现了潜在风险，的确有松动调控的意愿和积极性。这种情况下，通过松动政策达到再刺激楼市上涨，保护土地价格的可能性非常大。”张大伟表示。
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因为很多城市的压力比较大，我们的有一线城市，二线城市，三线城市，而且所谓的在二线，三线里面，各个城市的情况不太一样。如果我们把城市房价表你去看一下，它有一个排行，像南宁这样的一个城市，在排到第45名，就是在头100个城市里面。但是我们去看另外两项指标，就是说它的卖地收入和它的财政收入比，这个比大概是在30名左右。也就是说，它更多的要依靠卖地的收入。我们再来看一下他的居民收入和房价的比，这个时候它又排到了75名。35名，45名和75名，那么这样一比，对于这样的一些城市来说，它的房价和它的收入比相对比较高，它的土地财政的占比比较高，所以它的着急程度就要比另外一些城市的话要大。
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