[摘要] 房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。
房价谁决定？
房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。
一套房子究竟该值多少钱？
如果是场拍卖，且无底价，个出价的人举出1元的牌子也可以；如果是个农民工，会盘算下这房子在农村建要花多少钱；如果是个中介，会把户型、区域说得天花乱坠再估出个高价；如果是个土豪，眼睛眨也不眨，就把支票砸过来了……
可见，不同的个体，经济基础不一样，角色不一样，处在不同的情境中，都会报出不同的价格。最终，众多的买卖双方围绕供需讨价还价，形成一个市场，最终形成一个基准价格。
房子本只是钢筋水泥加砖头，但在市场经济中，房子并不只是房子。价格很容易形成，但房子到底是如何定价的呢？财经日报《财商》（微信号：caishang02）认为，回答此问题，必须从房地产的属性这一源头出发。
房地产区别于一般物品，具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现出使用价值；二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。
商品属性之一：成本定价是个梦
倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价，那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。
因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动，价值围绕使用价值。简化为成本定价，也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。
但这样的话，即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本也不超过2000元/平方米，而且这些年来增幅并不明显，至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地，好比生产面包的面粉。
不过，即便算上地价、开发费用等，开发商合理的利润率，房价也不会高到哪里去，房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。
但作为一种人类生活必需品，商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一样吗？显然不是，除非稀有的北京四合院、上海市区的民国别墅。
商品属性之二：提折旧就是书呆子
如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价，就会发现供不应求之时，房价就会上涨，供过于求之时，房价就会下跌。
现实中，商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价，譬如2014年3月末，杭州为了托市，当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量，从11万套减少到7万套。
只是，理论毕竟只是理论，现实中还要更复杂，每一套房子都有大小、户型差异，而商品住宅的开发售卖周期较长，很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素，但不是最重要的。
也有人会用租金来测算房价，但实际上这有点类似鸡和蛋的关系，上海商品住宅一般在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能说是作为分子的租金低了，还是作为分母的房价高了呢？
此外，既然是商品，房屋作为固定资产，那么房价估算是要计算折旧的，但在现实中，提折旧势必要被笑话为书呆子。
所以，用商品属性来分析房价还是有些苍白的。
资产属性：理论很简单实际很复杂
既然商品属性说服力不济，我们来把房子看为一种资产来定价。
资产的价格是如何决定呢？比物品、商品定价分析起来都要复杂得多，尽管基本思想就一句话——资产价格等于未来的预期折现，具体方法就是用无风险的率去折现资产的未来。
资产定价方法主要有均衡定价和套利定价，理论一直在发展，近些年来引入行为金融学，但仍然不尽完美。
我们先以股票定价为例，表象是市场上买的人与卖的人数量对比来决定，可以理解为供给和需求关系；但实质上，是基于预期率来定价的，买的人预期未来会上涨，卖的人则预期未来会下跌。
那么这个预期是如何产生的呢？我们必须要引入时间框架了，短期可能是因为突来的利好和利差消息，中期可能是基于技术分析而波段操作，长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。
至于预期率的高低，一是要取决于无风险的率，二是取决于不确定性的程度，通俗言之即是高风险高回报。
对于房地产而言，资产定价理论上是一样的，但实际上考虑的比股票还要复杂些，一是交易环节比股票复杂，这个无需多言；二是标准化程度差异，即前述的户型、位置差异等，三是信息不对称，股市信息相对充分且快速流通，而房地产信息不对称要严重得多；四是流动性弱于股市，房地产区域性划分严重，而股市不存在跨区域问题；五是房价定价中还涉及土地的资产定价；六是目前城市住宅70年的产权期限也在影响定价。
很复杂吧，但在现实中，财经日报《财商》（微信号：caishang02）发现，无论是地产商卖新房，二手房买卖，定价又似乎没这么复杂。尤其是产权期限剩余期并不重要，一方面大家都想着离到期还很遥远，那是后代人的事；另一方面又在赌政府势必要延续产权期限。
房价究竟谁决定？
说来真让人遗憾，虽然笔者把房地产的定价机制简洁到二重性，但一套房子究竟定价多少是合适的仍是件困难的事。那好，就把这个问题抛给市场去解决吧，市场博弈自然产生价格，但这个价格又是不均衡的，于是价格起伏波动，产生了复苏-繁荣-衰退-萧条的周期循环。
最后，说点有趣的，笔者翻了很多学术论文，有个研究可供参考。重庆工商大学管理学院副教授黄居林在一篇论文中模型检验后指出，“房价惯性”及供求失衡（销竣比）是房价上涨的关键因素。
什么是房价惯性？形成房价惯性的因素很多，包括：对房价上涨的一致预期及对政策的信心不足，存在不断诱发房价上涨的诸多刺激因素，存在政府和开发商等推动房价、地价上涨的动力机制等。
似乎有点难理解，我们看下这篇论文的论证细节：如果地价走高，房价将得到快速响应，并在第七季度达到点，即地价对房价的冲击具有显著的促进作用和较长的持续效应。此外，房价对来自销竣比的冲击在前几季度也快速响应，并在第六季度达到。
总而言之，房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。至于前文所谈的商品属性中的房屋造价对房价的影响微乎其微。
房价惯性推动房价上涨，虽然这听起来有点像拉着自己的头发离开地面一样难以理解，但低头一想，好比股价，强者恒强，路径依赖，这一切不正是人的动物精神所推动的吗？换作房价，难道不也是这样吗？
本地新闻：
新闻：
房屋买卖诸多环节都是委托人接洽。一般到最后签约，房主才会亲自赶来，并且一般要求现金交易，不经过金融机构。
端午节，上海房屋买卖“委托代理人”林晶晶又被一对夫妻约到了闵行区金汇南路的漫咖啡，洽谈楼盘出售的定价问题，并签订了委托书。
作为这对夫妻及其两名亲属的全权委托代理人，林晶晶肩负着三套总价分别为800万到1200万元不等的房源。6月3、4两日，双方为委托书办理了公证手续。
“不少高端楼盘的卖房人都十分神秘。你很难确定买主究竟是干什么的。但我们业内一般默认这种风格的，十有八九是官员。级别越大往往越神秘。”在房地产中介领域从业了12年的上海某房地产中介的置业顾问称。
前述置业顾问介绍，房主一般不在房源所在地，房屋买卖诸多环节全程都是和房主的朋友或者委托人接洽。一般到最后签约，房主才会亲自赶来，并且一般要求现金交易，不经过金融机构。
有的卖主，甚至到过户阶段都交给了全权委托人，临时情况有变，委托人也只能在电话里“请示”。
全权委托代理人
林晶晶是一家房产中介机构的中高端房产置业顾问，另一个特别身份就是专职做中高端客户的“委托代理人”。
春节以来各个渠道的公开消息显示，各地豪宅市场出现了供应突增。林晶晶介绍，以上海市场为例，这些豪宅的背后，部分指向一群神秘人物——官员。
林晶晶的这名委托人，她介绍，在面谈时根据对方言语间的透露，应该是长三角某个城市的副县级官员。
上海一家国有性质的房地产中介公司相关置业顾问介绍，豪宅的供应量在扩大，尤其在内环以内的网点。抛售住宅业主中60%持匿名、假名或以公司挂名。业主物业大多数空置或出租给亲属、朋友，没有租住合约；业主物业出售都要求现金交易，不经金融机构；业主物业出手都委托律师全权处理，业主在交易过程中不露面。
由于委托责任重大，相比普通交易，中高端楼盘特别是委托代理项目的也会更高，“一般会高出五个点左右”。
并且林晶晶和同行发现，“不完全是官员的房源，一些普通职务的公务员也有，另外还有一些其他神秘卖家，他们卖房在两年前就已经有集中的趋势了。今年春节后开始密集起来的。”林还发现，最近两三个月的代理抛售客户尤其多，大概比之前增加30%。
值官员财产公开政策密集推进期，各地陆续涌现官员房产抛售潮。记者在上海、杭州（楼盘）等地采访，莫不发现如此。诸多市场上中介标注的“急抛”、“政府房源”等等关键措辞，令相关房源充塞着神秘色彩。
而且，在交易过程中，由于卖主的急售，不惜一再降价，完全是买方市场的态势。
由于高端二手房大户型、高总价的特点，其交易周期也比普通二手房要长，在等待交易过程中，不少着急出售的房主主动调低价格，总价上千万的房源不少降价额度达到百万元。
诡异的抛售形式
一家上市房产中介机构的置业顾问告诉21世纪经济报道，除了委托代理外，这批神秘房源还大批以各种形式入市交易，比如在产权交易所通过项目公司收购等，有的交易从外部根本看不出破绽，“就算有关方面介入，可能也难以查清”。
4 月初，上海中山（楼盘）公园商圈大批房源挂牌交易，单价2.2756万元/平方米。而彼时，同一个地段房价为单价为3万以上。这其实是一场非常低调的抛售。但足以引起林晶晶这个圈子的震动。广告是这样写的：上海市中山公园商圈，整栋公寓转让。实际上这批纯住宅物业，一层四户，总计120套公寓，总计30 层，总价4.9亿挂牌抛售。
2014年4月25日，上述整栋公寓成交总价5.882亿元，房源单价2.68万元，相比之前的挂牌单价2.2756万元/平方米，成交时增加了不少，但这仍低于市价，彼时，同一个地段房价为单价至少3万以上。
21世纪经济报道调查得知，接盘的是一家香港机构旗下的全资附属机构，以人民币5.88亿元投得这批住宅。也就是说，这大批的房源，在一个月没到的时间内，成功转手。
这批楼盘的出场，顿时令这个区域的房价砸出了一个价格洼地，当月，有中介网站公布监测的房价“K线”走势，下降了十个百分点以上。经两月徘徊，现在才恢复到常态的均价每平方米3万元。
“这么一大批住宅房源，居然在半个月不到，就全部被接盘了。”对此，林晶晶的圈子争议比较激烈。林始终认为，此房源的交易显得非常诡异。
多名房产中介负责人也对本报表示，这股中高端房源的抛售，去年就开始出现。市场人士比较明显察觉的时间节点是在去年六七月期间。
彼时上海楼市总体低迷，而与此相反，中高端项目却蠢蠢欲动。去年7月份，上海楼市出现豪宅交易激增趋势。全市单价5万元以上高端楼盘的成交比重达到7.6%，相比前一周又增长了2.6个百分点。同时别墅房源和联排密集供应放量。
对此，德佑地产市场研究部有过阶段性的监测数据。当时的7月15日至21日，全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅合计成交54套，比上一周增加19套。露香园一举售出了16套房源，且均为200平方米以上的大户型房源，国信世纪海景[实时消息 价格 户型 点评]园则售出了5套房源。此外，陆家嘴(600663,股吧)传统豪宅中粮海景壹号[实时消息 价格 户型 点评]售出的一套592平方米的复式房源，单价高达18.28万元，总价亦高达1.08亿元，成为当时沪上的首套亿元公寓房源。
财产公开催生卖房？
卖主为何急售？林晶晶和同行们了解到，和最近新闻上不断出现的“房产税扩容、官员财产公开”有直接联系。并且每次新闻密集出现时，往往委托客户就会更多。
从各地陆续公开的相关政策看，官员财产公布进程也的确在加速推进中。此前，新疆（楼盘）、安徽、浙江、江苏、广东等地，都有一些自发的官员财产公开试点。
去年11月29日，十八届三中全会结束半个月后，中央纪委监察部网站刊登文章，解读三中全会《决定》。其中提出，新提拔领导干部公开个人财产的制度将试点。
近期一些地区公布的细则要求配偶和子女的财产也在公布之列。比如陕西省委办公厅近期公布的《关于对新提拔领导干部实行个人重大事项和家庭财产申报备案的意见》，具体包括了“本人婚姻、持有因私出国（境）证件和出国情况”；“配偶、子女移居国（境）外情况和从业情况”。“申报本人及其配偶和共同生活子女所属的财产”。
“有的并非是非法所得的财务，但查起来麻烦，多一事不如少一事。”林晶晶和一些委托代理人了解到，拥有多套房源的官员及其家属一段时间以来心存恐慌，“弃财保身”被提上了日程。
近期陆续公布的国务院工作计划称，我国将实行统一的不动产登记制度。而此前5月25日，国土资源部正式挂牌成立不动产登记局。
在近期抛售的中高端住宅中，房主身份及交易过程的神秘，更让市场中突然增加的豪宅来源真相扑朔迷离。
根据经济观察报公开报道，中纪委通报曾披露，自去年11月至今年1月期间，官员抛售豪华住宅最厉害的是广州和上海，分别为4880套和4755套，福州和济南以1240套和1210套居末位。而别墅则以杭州412栋居首。
长三角一线城市一名中纪委系统工作人员向本报透露，关于官员卖房的情况，是纪委监测的重点领域。确实去年纪委系统曾经有过调查，在抛售的中高端房源里，一些不正常的现象密集出现。一些匿名、假名物业业主均要求现金交易及隐瞒其真实身份。经核查当年原始记录、账户资金往来、住宅地点等，出售物业的业主有一部分属于国家公职人员、国有企业高级管理层。
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