[摘要] 6月4日，在国信办举行的发布会上传来了这样一条消息，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，共有产权住房的试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市推进。作为政策性住房的一种新形式，共有产权住房有人期待，有人观望。什么是共有产权住房呢？为什么目前要首先在六座城市开展这样的试点？本台记者满朝旭做了相
6月4日，在国信办举行的发布会上传来了这样一条消息，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，共有产权住房的试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市推进。作为政策性住房的一种新形式，共有产权住房有人期待，有人观望。什么是共有产权住房呢？为什么目前要首先在六座城市开展这样的试点？本台记者满朝旭做了相关的采访。
所谓共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。住建部副部长齐骥此前在接受采访时表示：
齐骥：有些地方通过政府在出让土地的时候，让渡部分土地出让金，甚至通过一些税费减免的方式来降低建造成本，使得房子上市以后让无房子的群体能够买的起。
共有产权的业主可以向政府“赎回”产权。在另外一些试点城市，业主也可以出售共有产权住房，但是需要和政府按照产权比例分成。对此，住建部副部长齐骥认为。
齐骥：购买这类住房的家庭收入提高了，需要改善了，可以把房子按照市场的价格出售，但是合同当中已经约定的增值部分的分配应该去执行。也有可能一些家庭收入增加后，买下了这部分共有产权，属于别人产权的部分这在合同当中也可以做约定。当然我们在指导各地的探索过程中，对共有住房这样一个方式，最重要的就是要明确共有产权的关系和这部分房产以后增值部分各方面的利益的合理分配。
去年十月份北京公布自住商品房的政策，最终明确为“共有产权性质的自住房”，价格方面，这种房子的价格会比市场低大约30%，甚至50%。从几个城市的试点情况看，共有产权住房供给主要面对中低收入者，满足他们的住房需求，住建部总经济师冯俊分析说：
冯俊：共有产权住房起到了两个作用，一是在整个住房供应体系当中解决买商品房买不起，又有一定经济能力的人该怎么办。第二规范遏制在购置型的保障放房里牟利，这个房子主要是解决你的住房问题的。
目前对于这项政策在各地，试点的进展和效果怎么样，难点和问题有哪些，各地有哪些困惑或者建议，具体情况如何，记者这两天在各地做了深入的采访了解，江苏淮安2007年就开展试点工作，在淮安，中低收入住房困难家庭购房时，可以按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。有条件时，市民可向政府“赎回”产权，这从很大程度上解决了中低收入家庭买房的困难。淮安模式的共有产权房目前走的怎么样，还有面对哪些问题？
凑足10万元，淮安市的低收入者就可买下一套60平方米经济适用房七成的产权，而房子的另三成产权属于一个特殊的投资人——政府。目前市场价约15万多元。按照淮安市共有产权管理办法，购房者住进去5年内，如果再支付剩下的30%，就能获得这套房子100％的产权。淮安市民赵先生在2011年就通过这种共有产权的方式购买了自己的套住房，这使得他提早实现了自己的住房梦：
赵先生：我们跟政府是3、7开，政府出了一部分钱，在5年内还清就可以了，对我们来说确实解决了一个住房的难题。
记者了解到，2007年淮安率先在推行共有产权房，截止2013年11月底，淮安主城区共向936户中低收入家庭供应了共有产权经济适用住房。淮安为什么要推出共有产权房这种保障房模式？淮安市住建局住房保障处吴延宏处长向记者表示，很多不满足经适房准入门槛的人，在低于市场价的经适房价诱惑下，想尽各种办法挤入，而真正满足条件的老百姓却根本买不起房。这一度是经济适用房最为诟病的制度漏洞，在这种情况下共有产权房的思路被提了出来。
吴延宏：当时搞拆迁安置的时候，有些获得补偿的人买不到房，政府就提供一套小的房子，然后拿着征地补偿买这个房子剩下的钱怎么办，政府来贴，政府来帖就形成了共有产权房。解决了开着宝马住适用房的问题。
采用了共有产权模式后，淮安市在制度上进行了完善，为了让更多的中低收入者，从2010年开始，淮安供应的经济适用房全部实现共有产权，并且个人出资可以在60%到100%范围内选择，政府部门和担保公司出面作担保，促成银行等机构向购买共有产权房的困难户贷款，解决了他们资金不足的问题。目前淮安已经被江苏省确定为住房保障体系建设示范市，淮安模式也因为操作简单易于推广被和省内其他城市所借鉴，但是摆在淮安市政府面前还有一道难题，那就是金融支持还不够，这直接制约了共有产权房的大力推广。
吴延宏：的一个问题，就是金融支持，建房需要很大资金，国家经常说提供金融支持来支持保障房建设，但实施当中，到下面的商业银行就不那么积极了，或者是说贷款的门槛跟普通商品房的贷款一样，你就没有达到支持保障房建设的事情。
记者了解到，淮安市还在酝酿将共有产权房的模式推广到商品房，中低收入者和政府共同出资购买商品房，形成共有产权，让中低收入者能够住的更好。
湖北黄石也是开展共有产权住房模式较早的城市，所谓的黄石共有产权模式，融合经济适用房、棚户区改造等住房保障政策资源，率先在实现公租房制度，基本实现了住房保障对象全覆盖：
去年年底，通过“共有产权”的方式，程文军一家如愿以偿地住进了新房。程文军现在住在团城山经济开发区金广厦1号楼，小区附近医院、学校、超市，幼儿园、菜场等生活配套设施一应俱全。从十三排破旧的棚户区搬到这个环境优美的小区，他的心情无比舒畅。然而在住进新房前，程文军曾经为“买不起房”而犯过愁。然而“共有产权”的方式，解决了他的烦恼。按照“共有产权”的方式，他的房子超过还建面积的部分，产权归市住房保障中心下属的众邦房地产公司所有。
程文军：我现在这个房子4/5面积是自己的，1/5是公家。
记者了解到，黄石市的“共有产权”制度主要是针对棚户区或旧城改造的拆迁户。当还建房面积大于应原还建面积时，超出面积部分可暂不购买，可向开发商租赁，仍按公租房管理。当拆迁户经济条件成熟时，可以一次性或分次购买。
程文军：现在给我们的政策就是3年以内把共有产权的部分买回来，就是按现在差价补，3年以后就按照市场价，按市场价买的话，交的租金也可以抵当时那个差价，3年买回来的话，相当于于租金白交了，相当于付利息一样的。
也就是说，在三年之内，程文军可按原价买回超面积部分的产权，三年后则按新市场价格购买。假如程文军不愿购买或无力购买，还可与众邦公司一直共有这套房屋的产权，支付租金就可以长期租住。据黄石市住房保障中心的工作人员介绍，黄石已有100余户还建户成为“共有产权”方式的受益者。与政府共有产权，而不是纯粹租住保障房，这或许是不少住房困难家庭未来实现“住房梦”的另一种方式。
在上海，从2009年底就开始实行类似的经济适用房试点，截至今年4月，累计签约购房家庭约有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。
位于上海近郊浦江镇上的博雅苑是上海首批经适房小区，全部都是高层电梯房。梁芝清是该小区33号楼的住户，谈及在搬来这里之前的居住环境，梁阿姨连连摇头：
梁芝清：我原先是住在龙柏新村，由于房子小，我们家有四代人，我老妈、老公，和我儿子儿媳妇，还有小孙子。这么小的地方我们确实是不能再住下去。以前我们是住五楼的，买菜什么的都是我一个人搬，从底楼一直拖到五楼，实在是太累了。
根据规定，符合上海经适房申请条件的家庭将由街道、镇进行初审，区县复审，上海市住房保障机构抽查。初审后，要在街道或居民驻地进行公示，复审通过后，要在指定媒体再进行公示。此外，申请、供应程序的试点过程中还有摇号排序，对于在受理期限内申请的试点区居民，对于“谁先选房、谁后选房”，要通过摇号排序。通过摇号，梁阿姨一家住进了博雅苑，虽然离市区远了一点，但是生活环境和质量都有了质的提升，梁阿姨对此地赞不绝口：
梁芝清：比原来身体越来越健康，心情也开朗。我们住在博雅苑这个环境里面，确实给我们带来很多好处。个就是我们的房子，环境好，阳光又明媚。
据介绍，自2010年以来，上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前三人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至今年4月，累计签约购房家庭约有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。
北京则是去年开始推出了“共有产权性质的自住房”。对于刚需来说北京的一些价格的确非常有吸引力。不过北京的自住房要想申请，还是有不少流程。
去年11月30日，北京自住房个项目恒大御景湾正式启动网络申请报名。今天，记者从恒大方面获悉，目前这一项目共有2041套房源，有6.5万户家庭现场提交购申请，但摇号时间仍未确定。针对摇号时可能产生的弃房现象，会在摇号时候多摇一些，依次顺延。回想网申启动时，虽然有15天的申请期，当天申请网站就被挤爆，热线电话也被打爆。申请购买这一项目的市民王先生：
王先生：原来我们想买保障房项目，但是不允许，因为收入超标了。买商品房吧，感觉价格太高够不着，这个我觉得还是可以，但是量有点少。
王先生的话代表了很多中低收入者的心声，自住型商品房面向全市符合限购条件的家庭，这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭，以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买。但根据相关规定，本市户籍无房家庭和经济适用住房、限价商品住房轮候家庭这两类家庭可以优先购买，因为这一人群巨大，也就基本堵死了非京籍人群眼下购买到自住房的通道。另据了解，金隅嘉业的两个自住房项目6月中上旬旬也将开始摇号，并进入正式销售流程。这两个项目可供房源分别为1800多套和3400多套，总计中签率却达到60比1。
相对于这四个城市，同样是试点城市的深圳，则结合原有的住房保障体系，正在制定研究“将经济适用房转型为共有产权房”的试点方案。
购房者：这个共有产权房我还是次知道，听起来还不错，就是不知道我这样的情况能不能买啊？大概得出多少钱啊，要是政府只给补一小部分的话我还是买不起，而且要是买了之后我还能不能卖呢？卖了的话这钱怎么算呢？
骆先生来到深圳已经七年多，全家一直想买一套自己的住房，共有产权房的出台给骆先生一家带来了新的机会，深圳将如何分配和管理共有产权房呢？据了解，深圳市共有产权房试点方案将于本月底设计完成并上报，深圳市住房建设政策咨询委员会秘书长陈蔼贫：
陈蔼贫：首先我们必须明确，共有产权房他也是保障房的一种，也就是说共有产权房不可能再另外立一套所谓的准入门槛，也就是我们现有的住房保障对象。他的分配方式和现在的住房保障政策应该是完全接轨的。包括公积金支持、商业贷款这款，与目前的保障房操作是没有任何区别的。
众所周知，建设保障性住房，土地和资金是的两个难点，深圳也不例外，政府一方面要出钱建设，另一方面还要出资帮助购房者买房，财政压力巨大，而深圳除了将在下半年筹建专项的共有产权住宅外还提出了将现有经济适用房转型为共有住房的概念。
陈蔼贫：经济适用房按照国家规定，五年以后是可以上市的，增值中的有一部分要缴纳给政府，深圳是51%，现在给群众两个选项，，你可以缴纳这51%，第二，如果缴纳这笔钱有困难，那么我们也可以把这一笔应该缴纳的这部分增值收入转化为政府产权。
据了解，深圳试点共有产权房的方案还未正式出台，设计方案中关于政府和个人的产权比例、准许转化为商品房上市交易的时间限制及交易产生的获利分配方式都还在研讨当中。我国现有的保障房体系当中存在着投机套利等市场寻租行为，而深圳共有产权房又将如何避免这种厄运呢？共有产权房在设计之初就明确了可以转化为商品房，将共有产权房融合进现有的保障房体系当中，这里面还有一个法律问题。
陈蔼贫：深圳现在要求的是，所有的保障性住房必须封闭运作，也就是说保障房是不能流向市场的，这项改革面临一个问题，他和现行制度体系在法理上是冲突的，是存在矛盾的，改革要于法有据要如何推进，还要和市人大协调。
除了以上的五座城市，另外据记者了解，成都的共有产权住房方案也正在研究过程当中，即日将向公众公布。
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