[摘要] 自去年传出温州、鄂尔多斯等地出现个人购房者“弃房断供”消息后，近日又有媒体报道，五六月末，浙江杭州、江苏无锡等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。
自去年传出温州、鄂尔多斯等地出现个人购房者“弃房断供”消息后，近日又有媒体报道，五六月末，浙江杭州、江苏无锡等地都有业主因个人按揭贷款未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。
“弃房断供”只是个别现象
“弃房断供”意味着某种经济信号。这个势头如果蔓延下去,后果不堪设想。截至今年6月底,个人购房贷款余额为10.74万亿元。一旦“弃房断供”违约风险蔓延的话,那对银行的影响将是灾难性的,银行坏账或将大幅度上升,甚至冲击整个金融体系。
房地产贷款中个人购房贷款占据大部分。就来说,个人购房贷款占整个房地产贷款的66.5%。纵观世界各国特别是发达国家,房地产都是引爆金融危机的主要原因,个人住房贷款大幅度违约多是导火索。因为不动产是变现能力最差的资产,特别是发展到银行收回一大堆房子的时候,拍卖都难。按揭贷款风险必将暴露出来。
不过,这些风险是建立在大规模的“弃房断供”存在的基础上的。然而,目前楼市的状况并不支持这一说法,就目前按揭贷款风险,从地区上看,主要是温州、鄂尔多斯等此前泡沫巨大的少数二三线城市,最近被报道的东部地区也仅仅只是出现苗头而已。总体说,个人购房贷款“弃房断供”现象只是个别城市、个别地区的个别现象。
同时,就目前房价走势看,除了温州、鄂尔多斯等少数二三线城市呈现出30%左右的跌幅外,其他城市房价仅仅是滞涨或者说稳中稍稍下跌掉头而已。再者,在近期各地以放开限购政策为主的“救市”措施频出后,一些地区交易量回升、开发商正在酝酿涨价。因此,可以判断,按揭贷款总体风险可控,不必过度放大风险吓唬银行。
无须夸大楼市调整的信贷风险
从数据上看,截至6月末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元,同比增长19.2%,增速比上季末高0.4 个百分点。房地产贷款增速高于固定资产投资增速,上半年房地产贷款同比还在增加,开发速度仍然居高不下。
另外,截至6月末人民币各项贷款余额77.67万亿,房地产贷款占比为20.8%。也就是说,理论上房地产贷款“全军覆没”仅仅能够影响银行全部贷款资产的两成而已。实际上,截至2013年底 ,商业银行房地产贷款不良率仅为0.48%。
在16.16万亿元的房地产贷款中,头的部分为个人购房贷款,占比66.5%。考虑到首套房首付比例30%,二套以上住房首付60%,可以初步断定,只有当房价下跌超过30%时,才会开始侵蚀首套房贷款本金;当房价下跌60%时,才会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为首套的自住型住房对房价涨跌并不敏感,就是说购房者从购房那天起归还贷款就很少考虑房价的涨跌,即房价涨跌不会影响自住户归还贷款;而第二套以上住房购置是改善型、投资投机性的,对价格涨跌变动极为敏感,一旦价格跌破首付款比例,银行贷款本息就将遭遇风险。但是要知道,这个比例是相当高的。
这就是说,按照目前房价调整的幅度,根本不会带来多大的信贷风险。这一点与美国大大不同。美国次贷危机爆发的原因之一,是许多住房抵押贷款是零首付的。这种情况下,只有房价上涨才能保证银行贷款安全;只要房价下跌,贷款风险立马显露出来。
让楼市正常调整回归理性
其实,房价较大幅度下跌对银行贷款造成的威胁,不在统计范围内的房地产数据而在涉房贷款上,这包括利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款影响上。这里面包括两大部分:企业贷款和地方融资平台贷款。目前,房价下跌效应已经传递到了土地市场。房价如果较大幅度下降,地方融资平台受影响,所以我们才看到不少地方行政部门裸奔救市的场景。
因此,一定要防止某些人士借机肆意放大个人购房贷款风险,以达到“逼宫”放松货币信贷所谓救楼市的目的,其用意还是维持房地产暴利,维持土地财政、房地产税收。
总之,目前不应该惧怕房价走低,不应受肆意放大个人购房贷款风险“忽悠”的影响,而放水货币信贷来救市,而应该大胆让房价下降,回归理性,这对经济和民生都有利。唯有此,才能促进经济结构健康调整转型,消除经济金融运行中的泡沫风险隐患。
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