[摘要] 6月初，西安市普通商品房的库存量高达1800万平方米，按照去年1400万平方米的商品房总销量，1800万平方米的库存至少需要15个月才能消化完。业内人士普遍认为，西安的住宅需求还是存在的，而产品定位不当，分布不合理以及粗放式开发项目过多是导致库存量高涨的主因。
6月初，西安市普通商品房的库存量高达1800万平方米，按照去年1400万平方米的商品房总销量，1800万平方米的库存至少需要15个月才能消化完。这样一个数字，致使高库存量成为了后期楼市的一个主要难题。
业内人士指出，西安的房地产市场已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为住宅持续滞销，库存水平继续提升。正是因为定位建设的不合理而导致了楼市的高库存。而在楼市高库存量的环境下，房地产开发企业还将大面积延续“降价走量”的策略，而“全民营销”等非常规手段也被运用到住宅销售上，部分开发商甚至萌生“割肉卖地”的想法。
“相对过剩”导致住宅市场库存量攀升
从2009、2010年的火爆，到2011年的调控，2012、2013年的复苏，再到2014年的小幅下滑，房地产业几经波折。“2014年，在新建商品住房待售面积大幅增长的同时，销售量与销售额却出现负增长，突出的表现是区域性过剩和结构性过剩。”北京嘉恒置业董事长李磊告诉新华网记者，就西安市场来说，结构性过剩导致了现在楼市的高库存量。
区域性过剩，简单地说，不是所有地方都需要那么多房子，就是在产业不配套、资源枯竭的地方盖了很多房。一个地方的房产首先要看当地的资源和产业发展潜力（有没有产业投资的基础、有没有符合未来经济发展的主流产业）。
结构性过剩，就是产品定位不当而导致的过剩，在住宅品质上，低档产品的比例偏高也是结构性过剩的表现。
对此，陕西联商合元总经理弋丁卫表示，结构性过剩就是在优质的地段没有出彩的产品，而需要中低端产品的地方却涌现大量豪宅项目，产品定位的偏离和分布不平衡导致了刚需族的需求没有得到合理的释放。
业内人士普遍认为，西安的住宅需求还是存在的，而产品定位不当，分布不合理以及粗放式开发项目过多是导致库存量高涨的主因。
转变理念寻求突变“全民营销“成热潮
持续攀升的库存为房企进一步降价让利促销提供了动力和可能。西安的住宅出清周期为15个月，达到了2011年以来的水平，攀升的库存说明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩演变，这表明开发商在短期内调整战略已经不可避免。
就2014年上半年西安的房地产市场来看，房企打折促销的力度并不能令购房者买账。零首付、精装等各种促销手段层出不穷，但多属“雷声大雨点小”，首付优惠政策的房源也会被要求限期内补齐房款，实质降价的楼盘屈指可数。
那么，开发商应该如何转变思路，寻找突破之路呢？李磊认为，房地产商目前面临由卖方市场向买方市场的转变，已经超越了有没有的初级阶段，到了房地产做得好不好的升级阶段。这一转换对房地产从业者提出了更高的要求：要做房地产产业，必须深刻、反复全方位地做土地价值、客户定位、人们生活方式等方面的探讨，才能做出一个相对不落后的房地产项目。
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