[摘要] 2014年下半年以来，西安楼市在微妙的发生着一些变化，虽然“看涨派”的观点咄咄逼人，限购放松绑后的楼市“回暖论”也甚嚣尘上，但纵观西安市场，“降价跑量”无疑已经成了的普遍现象，大部分开发商所面临的任务
2014年下半年以来，西安楼市在微妙的发生着一些变化，虽然“看涨派”的观点咄咄逼人，限购放松绑后的楼市“回暖论”也甚嚣尘上，但纵观西安市场，“降价跑量”无疑已经成了的普遍现象，大部分开发商所面临的任务就是四个字——去库存量。
“金九银十”作为传统的楼市销售旺季，是开发商们的必争之“地”。但对于今年“金九银十”的市场，业内却并不看好，多位房企负责人认为平稳出货的通道便是让利。更有专家断言：在未来两月，西安的房地产市场会出现“跳水大赛”，开发商会为了冲刺任务、去库存量而抓住这年内的最后机会。
“降价跑量”成了业内共识
上周,西安市房源供应总面积达405430.13平方米，批售套数3289套，共有10个房地产项目获得《商品房预售许可证》。这个数字不温不火，但对于接近2000万㎡的西安房地产市场(还不包括城改和在建无“预售证”的项目)，已经颇显压力了。
据记者调查发现，从6月起，西安楼市一些楼盘开始明降，七月初，多家楼盘推出了特价房、低首付等，昔日遮遮掩掩、偷偷摸摸地暗降直接走上前台，一波接着一波的降价信息给西安楼市带来了不小的震动。
近日，大兴新区“太奥广场5折拍强势开启，3500元/㎡，总价22万封顶”，这一消息无疑让沉寂的西安楼市炸开了花。而一向价格坚挺，被定为楼市风向标的万科，也打出了“万科30年，全城房源88折优惠”的广告。在此前，西安楼市出现的小规模降价也是不绝于耳。
“越来越多的开发商采取‘以价换量’策略来跑量。”国宾中央区营销总监张高旭表示，从2014年三季度开始，为加快销售，在一批有影响力的企业带动下，打折促销开始成为行业内的普遍情况。
对比，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示，为加快消化库存，继价格明降、暗降之后，房企在促销手段上也各出奇招，使出浑身解数“抢客”。除了上演全城“送雪糕”、“送方便面”、“熊猫人降临”等奇招引眼球的同时，房企“让利跑量”也渐成共识。
“4”字头楼盘频现“起价房”悄然消失
从西三环石桥立交向昆明路方向，远远就能看到华洲城打出的广告语“全部房源4500元/㎡”。但和以往出街广告不同的是，在这个价钱后边没有了“起”字。这在西安的房地产广告中是的。
而近日，在东三环边上的合能·十里锦绣，也打出了4780元/㎡的均价。
“对于‘起价房’，买卖双方早已心知肚明，无非是‘噱头’而已，而对于针对全部房源的低价销售，这无疑对市场是一个触动。”杨东朗告诉记者，实质性的降价在西安市场已经非常明显，这说明降价西安市场上还能够推动销售，此时“降价跑量”能为开发商在后市中抢得先机。
记者走访西安楼市，“4”字头楼盘早已不是新鲜事情，在新兴楼盘较多的三环沿线，4千元的楼盘更是频频出现。而细数这些楼盘，品质也都不低。
对此，某房地产公司总经理告诉记者，他们的项目从2012年入市以来，一直保持着价格的平稳，在2013年周边楼盘都纷纷涨价的时候，他们并没有应声调整价格。在今年销售不畅的市场情况下，自己的项目便保持着强劲的势头，以每个月平均170套的去化量领先着此片区域。
“价格才是现在市场的‘王道’，看看现在市场上卖的好的楼盘，都是让利较大的项目，对现在的西安楼市来说，降价已经成为的出路。”这位总经理说。
“金九银十”或将上演“跳水大赛”
8月18日国家统计局发布7月份70个大中城市房价变动情况，其中，西安新建商品住宅价格环比下降0.7%，同比上涨4.0%，西安的房价从增速放缓到了下跌的阶段。
对于即将来临的“金九银十”，业内诸多企业都认为是今年放量的最后机会，如果失去这个机会，今年就基本上大势已去。但对于今年“金九银十”的市场形势，不少地产人士都表示担忧。
据杨东朗分析,金九银十是市场自发形成的供销两旺季，在需求旺盛的情况下，加上开发商促销，由市场为主导形成的客观存在，它不会因为政策的变动而消失。但在利率上调、限购没有完全放松的情况下，今年的“金九银十”不会有往年的喧嚣，将会比较冷淡。
某大型房企副总告诉记者，如果银行方面的利率不放松，“金九银十”就不会有大的起色，虽然未来两个月是房地产市场传统意义上供销两旺的时期，但从今年的房地产形势来说，被寄予厚望的“金三银四”及“红五月”都相继败北，而传统意义上的7月淡季反而销量有小幅的回升，这说明传统的市场行情已经不能左右购房者的出手时机了。
对此，中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红表示，针对市场的发展，标杆企业一定是先知先觉的，当判断到西安的房价可能会有一个较大幅度的下滑时，这些房企就会先行一步调整价格。此外，大房企的降价也必定带动中小房企的动作，所以在接下来的两个月，楼市很有可能上演“跳水大赛”。
与此同时，也有一种支持“金九银十”的声音，7月底楼市限购的松绑，央行频繁的要求商业银行支持首套房贷，而中小银行在西安市场中出现的9折利率也给购房者打了一针强心剂。
西安三迪房地产开发有限公司总经理严平峰告诉记者，西安的房地产市场还是要依托刚需族，国际化大都市的定位带来的人口红利与分房制度下的首改需求，都能支持西安的房地产市场，未来一段时间内房地产将继续保持乐观走势，“金九银十”到来的可能性依然较大。
对此，西安中航·华府营销总监马广胜表示赞同，他说，西安市场未来虽有所波动，但整体上涨的可能性依然较大。随着“金九银十”的到来，楼盘活动频繁、推盘节奏加快，也将会促使出手客户增多。
购房者:出手“金九银十”待观察
历年的“金九银十”，许多购房者都会不约而同地将买房机会放在这两个月。
据西安市住房保障和房屋管理局数据显示，截至8月22日，8月份西安共为35个项目发放了《商品房预售许可证》。仅8月8日一天，就有8个项目、5676套房源获得预售证。
有业内人士指出，这或是政府刺激市场的一个新动向。也有专家提出，大批房源的面市，也可能是开发商响应7月西安调控放松新政，推出新品抓住“金九银十”这一营销旺季。
然而购房者对于“金九银十”认可度远远不及往年，8月25日，记者城南在一家楼盘的售楼部遇到了前来看房的王女士，她告诉记者，近期在给儿子挑选婚房，但最关心的还是楼盘的价格，如果价格在心里预期之内就会果断出手。而对于会不会选择在“金九银十”出手，王女士则表示不会去侧重考虑时间，主要还是看市场行情。
据某商业网站调查显示，在传统“金九银十”楼市促销旺季，77.9%的网友不会选在“金九银十”买房;14.2%的网友愿意在“金九银十”买房;7.9%的网友则态度游离，不确定何时买房。
为何楼市“金九银十”再难以吸引大批购房者，是房企优惠力度不够大还是“金九银十”概念逐渐退出了购房者的心里概念?
“噱头大于折扣，看不到真正的实惠。”平时喜欢网上收集资料的汪小姐表示，自己对房企打出的折扣优惠早已产生“抗体”。她认为如今买房气氛变了，原来西安房企比较少，供选择的机会不多，有好房子出售很容易形成“抢房”，但此一时彼一时，西安的房子遍地开花，还得慢慢挑。
有着汪小姐这样想法的购房者并不在少数，在记者走访楼盘随机采访的数十位购房者中，绝大多数人认为“金九银十”出不出手的关键要看房企有没有实质性的优惠。
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