[摘要] 从6月20日呼和浩特明文宣布取消限购开始,我国楼市政策出现松动已整整两月。如今,在全国47个限购城市中,已有37城或明或暗地松绑“救市”。那么,这些城市的“救市”效果如何?部分城市的限购松绑之后引起的成交回升能否持续?
房企现状
“粮草”不够 贷款来凑主流房企借长还短过冬
“至少1/3以上的房地产企业经营性现金流和投资性现金流为负,完全是靠筹资性现金流支撑。”某咨询总裁宋延庆研究多家地产企业的半年报后如是说。
记者查阅多家上市公司的现金流量表发现,面对楼市调整的“寒冬”,房企主要靠贷款来应对。不过,这些借来的“粮草”,并不足以应对房企销售下降带来的困窘。根据国家统计局公布的企业开发资金数据,前7月房企来自销售系统的定金、预收款和个人按揭贷款总金额,较上一年减少2170多亿元,而新增的国内贷款总金额只比去年增加不到1680亿元。
不仅如此,受上半年贷款成本较高影响,再加上开发商多数认为本轮调整期较长,诸多企业被迫使用利率较高的中长期贷款 “过冬”,导致财务成本上升。如果市场无法在短期内走出困局,部分开发商的资金链不仅会更加紧绷,利润也会被高额的融资成本吞噬。
房企现金储备下降
以招商地产为例,截至6月末货币资金仅为185亿元,而年初有242亿元;泰禾集团上半年的货币资金,更是由年初的66.17亿元,减少至上半年末的37.58亿元;万科今年上半年的货币资金也较年初有所下滑,截至6月30日,其货币资金为428.61亿元,而年初是443亿元。
当现金储备大幅减少后,开发商还有没有足够的“粮草”应付漫长的“寒冬”?尽管上半年前50名房企中,不少企业的销售业绩仍然增长,有的企业销售额增长幅度甚至超过100%。但一部分企业销售额的增长,并没有给现金收入带来明显提升。
以上半年销售额101亿元的泰禾集团为例,上半年销售商品、提供劳务获得的现金却只有57.68亿元。另一家销售额110亿元的房企金融街的现金收入也只有71.9亿元。
宋延庆则直接戳中了个别开发商的“痛点”:有些开发商的销售金额可能并不存在。真正反映企业上半年业绩情况的,也许并不是各公司公布的销售数据,而是现金流量表。
政府有必要救市吗?
地方政府究竟有没有必要出手救市?
在 “2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”上,华远地产董事长任志强]说,虽然目前还有较大供应量,从供应情况看,到明年9月份供求关系可能就会出现逆转。
根据他的测算,今年至少到7月份为止,楼市总需求并没有下降,而目前的库存中有一部分是相当长时间都无法消化的,比如像鄂尔多斯的供应量。
按照任志强的预测,其实用不了多久,市场就会有一个自发调整,由暂时供应过剩,转向为供不应求。
此前,新城地产高级副总裁欧阳捷也有过类似观点。他认为,目前的需求其实非常旺盛,购买力也并不弱,而目前房地产在建项目的竣工率偏低,只要再经过一段时间,市场的供需就会逆转。
如此看来,房地产市场所需要经历的调整时间并不长,那么为什么地方政府还要出手救市呢?
有业内分析人士告诉记者,政府救市的原因是因为房地产与多个产业直接相关,并且是地方财政资金的重要来源。
根据任志强的观点,房地产投资增速从19%多下降到10%左右,对于GDP的影响大概只有0.6个百分点。另据国家统计局数据显示,前7月房地产企业购置土地所支付的土地成交价款4828亿元,增长9.8%,增速提高0.8个百分点。
既然土地财政收入并未下降,对GDP影响也非常有限,那么地方政府争先恐后地救市的原因何在?
记者了解到,目前有救市需求的,主要是那些库存较高,而市场需求疲弱的二三线城市。
其实当地拥有大片土地的开发商并不希望政府盲目救市,因为救市政策往往会成为地方政府卖地的好机会。虽然短期内救市政策可能会刺激成交量,中长期却会增加市场供给,给本来就销售乏力的市场雪上加霜。
而对各地政府来说,与其把精力放在如何救市,不如把时间用于调整地方经济结构、促进产业优化,吸引更多人才的落户上。
由此看来,地方经济的转型升级才是地方政府更应该关注的,至于房地产市场,还是交给市场的无形之手去自我调节吧。
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