[摘要] 在"新五条"、加息等连串调控政策出台后,多项数据表明,京沪穗深主要城市成交量明显萎缩,但市场关注的"退房潮"并没有出现。
今年9月11日,张茂荣接手了自国十条出台后五个月来的首例业主违约诉讼案,卖家不惜赔付违约金也要改口不卖。张茂荣从中看到了房价回暖甚至逆转的苗头。而10月份以来的退房潮,与以往不同的是,很多不是由于买卖双方主观毁约造成,而是由于新出台的限贷政策和限购令。他记得,因为不能过户,有个好不容易买房的女孩急得都快哭了。
房地产纠纷类型的变化,是市场行情变化的晴雨表,但今年的楼市调控显然不同于往年的单边打压或救市,政府出台后续调控政策等不确定因素大量存在,购房者心态也趋于复杂:一方面担心房价报复反弹买不起房,另一方
面又担心政府再次调控。
限购令下的纠纷
给张茂荣打电话的李力,10月1日之前刚刚签订了一套二手房买卖合同,支付了定金和首期款,银行已发放贷款为卖家完成了赎楼款解除抵押,就等着完成过户由李力偿还新的贷款了。
“限购令”出台后,李力因持有物业超额而无法过户,不仅房子无法过户,还要按月支付银行借款本息。
“李力的案子是典型个案,处理起来也很复杂。”据张茂荣介绍,之所以产生未过户先供楼的情况,在于买卖双方采取了用贷款赎楼的方式,即用买方的按揭贷款帮原卖主赎楼。买方风险较大,但可节省短期利息。目前,李力正在与卖主协商解除房屋合同,还要和银行协商解除借款合同,损失不小。
而张茂荣接到的一个案例,则使买房人陷入了更深的纠纷。买主陈小姐是非深户购房人,虽然是首套房银行已经放款,但担保公司怕不能过户而不敢进行担保。这样,陈小姐就面临与业主、银行以及担保公司的数方纠纷,即使最终协商解决,也要有中介费、担保费、银行利息等实际损失。
“目前的纠纷尚处于买卖双方协商阶段,如果卖主拒不同意退还定金而选择诉讼途径,那么整个事件就会非常复杂。不排除部分购房者不堪漫长的诉讼时间,而最终放弃数万到十万的定金损失。”张茂荣说。
将有10万套房要退?
限购令,已经给深圳房地产交易带来了深远的影响。深圳中原推算,因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成,被限房产总量将超过3000套。而主要在于签了认购书而未网签者以及交了定金而未过户者。
“此次限购完全没有给市场留出缓冲空间。”一位深圳地产界人士对记者说。
而北京等地,可能退房数量更是接近万套。北京房地产交易管理网数据显示:北京二手房市场9·29新政后的退房比例高达12.8%。
北京中原地产三级市场部总监张大伟认为,二手房之外,限购令对商品房市场的影响更为明显。因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多,一般期房能够获得贷款需要2个月左右,最长的甚至需要半年。
按照北京市场最近3个月合计2万套新房中50%为首套房计算,有5000套以上需要补交一成首付,中小套型需要补交接近20万。对于已经囊中羞涩的首套购房者来说,压力非常大,退房的可能明显增加。
按照中原地产的预计,因为二次调控,整个一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。
即使豪宅也未能幸免,数据显示,9月29日—10月16日,北京在三季度销售价格的30个项目出现零签约,部分项目出现退订。而在三季度,北京豪宅累计签约352套。
深圳中介人士也向记者透露,新政对豪宅市场影响很大,以前深圳购买第三套、四套的豪宅,也依然可以获得银行贷款。而现在各家银行开始严格执行三套房停贷,以及完全禁止购买第三套房,原来计划买豪宅投资的人就放弃了定购。
限购与反限购
大规模的退房潮是不是真的会出现?
事实上,被公认为最严格的限购套数政策,在北京执行5个月,并没有起到楼市降温的作用。
一个原因在于,规避限购的方式很多。北京多家中介机构透露,租借他人身份证规避限购令,如借用亲戚朋友或者企业员工的身份证买房,作为回报会给予提供证件者一次性5000-10000元的报酬;或者,补社保证明或税款规避“限外条款”,甚至办理假离婚,对中介来说,都是可以轻车熟路操作的路径。
上海地产界资深评论人顾 认为,假离婚、办假证或者请人代购房屋的风潮,肯定也会在上海出现,因为市场和民众对政府的调控已经不相信,同时对政府的“托市”又“很相信”,或者不如说是恐惧和无奈。
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