[摘要] 在"新五条"、加息等连串调控政策出台后，多项数据表明，京沪穗深主要城市成交量明显萎缩，但市场关注的"退房潮"并没有出现。
对此,住房和城乡建设部10月15日罕见地发布了《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》,该文件提醒,购房人不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺,更不要采用假证
与此同时,伴随着十多个城市出台限购令,也引发了法律界对于限购合法性的质疑,张茂荣即认为,限购违反了市场经济及《合同法》的契约自由原则,强行叫停民事主体之间的合同交易,有公权侵犯私权之嫌。
但合法性质疑并不影响限购的合理性,律师邵卫国认为,以牺牲市场经济或违法为代价,来强制干预市场平抑房价效果可嘉,但手段不妥。这一措施多少预示了政府对于楼市调控的无奈。
政策市之弊
包括张茂荣在内的多位律师倾向于认为,“限购令”导致无法过户,引发的是业主（卖方）产权转移登记义务的不能履行,而非买方义务的不能履行（即便买方支付全额房款,也无法获得物业产权）,业主有义务退还买方定金。
但并非所有的卖方都认同这一点。
上周,北京通州法院判决一起房产买卖纠纷,在这起纠纷中,买方刘先生签下购房协议当天,国务院就出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政,已经交了定金和部分首付的刘无力再购买,但开发商拒绝退款。
北京通州法院判决刘先生不构成违约,开发商须全额退款。这是4·17楼市新政引发的退房潮中,首起判决卖方败诉的案件。
这一诉讼也拖延了数月之久。据本报记者查询,还有诸多类似案件摆在北京、深圳等地的法院案头。随着新一轮调控引发的纠纷出现,诉诸法律途径解决的也日益增多。
其建议,政府可以对政策的出台予以预警,并设定政策实施的缓冲时间,而不是突然发布即时执行,从而避免纠纷的产生,维护交易秩序的稳定性。
虽然业务量突然增多,但张茂荣并未觉得可喜。“我们没法告知当事人,法院会如何裁决,而律师又有多大把握。”他对本报记者说。
张透露,深圳土地资源稀缺,二手房交易量数倍于一手房,房价波动下,纠纷此起彼伏。而当事人却不知深圳二手房审判之乱相远超乎人们想象,二手房官司的风险,已不再是案件本身。目前,因还没有交易主体这样操作,司法和行政管理机关在此轮调控后如何作为,尚不得而知。
本报记者获悉,深圳市中级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）》已于近日开始征求意见,但张茂荣告诉本报,关于违约金的判决,以及阴阳合同等问题,征求意见稿中仍未涉及。
（21世纪经济报道）
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