[摘要] 房地产调控与产业的转型升级，无疑是近两年中国经济最为热门的词汇之一。而能将房地产行业转型和产业结构升级结合起来的产业地产，正迎来自己的机遇期。
房地产调控与产业的转型升级，无疑是近两年中国经济最为热门的词汇之一。而能将房地产行业转型和产业结构升级结合起来的产业地产，正迎来自己的机遇期。
据天津《新金融观察报》报道，房地产调控与产业的转型升级，无疑是近两年中国经济最为热门的词汇之一。而能将房地产行业转型和产业结构升级结合起来的产业地产，正迎来自己的机遇期。近年来不但天安数码城、联东U谷、华夏幸福基业等一批进入行业的企业继续在产业地产领域开疆拓土，包括万通控股、富力地产等一批原本一直开发高端住宅和写字楼为主的房企，也开始涉足产业地产开发。
产业地产热潮
“做产业地产的，不但有的开发区政府或者政府下面的开发公司，而且近几年不少央企表现非常积极，包括国内和国外的一些私营开发商也开始占据越来越重要的位置。”近日在北京举办的第二届中国产业地产发展高峰论坛上，世邦魏理仕北京工业基物流服务部董事胡晓睿说，产业地产是以产业为依托，以地产为载体，然后实现整个土地还有整个新城概念的开发和运营。其产品主要是独栋写字楼以及低密度的办公楼，以及标准化厂房和设施，还有仓储或者综合研发楼等的结合。
“当前中国经济面临着产业转型的问题，对地产行业来说，如果能够为实体经济服务，势必会更多得到政策方面的扶持，而产业地产恰恰符合国家经济发展大方向。这也是我们认为未来10-20年产业地产将迎来历史机遇期的依据。”天安数码城集团总裁戴宏亮在上述论坛上对新金融记者表示。据戴宏亮介绍，作为进入工业地产领域的企业，1990年成立的天安数码城经历了由工业园到工贸园，再到科技园，直到现在的城市产业综合体4个发展阶段。“而这也基本就是一条由工业地产向产业地产发展的道路。”戴宏亮表示。
作为产业地产重要载体的开发区的持续快速发展，无疑为其提供了更广阔的发展空间。据中国开发区协会秘书长关嵘介绍，截至2011年，共有各类开发区1568个，其中开发区140个。2011年各类开发区GDP总值约占GDP的17%，财政收入约占的15%。“与开发区发展相辅相成的产业地产，也迎来快速发展期。”关嵘表示。
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有业内人士指出，楼市明显在复苏，企业拿地或将变得积极。
近日，万科、保利、富力、融创等龙头房企纷纷发布了5月份销售业绩。从整体上看，今年1-2月的市场低谷已经过去，5月楼市有着明显复苏的迹象，龙头上市房企的销售业绩呈现出环比上涨的趋势。
据北京中原市场研究部统计数据显示，截止6月7日记者截稿时间，有12家上市房企已经发布了5月份销售成交数据。这12家纳入统计的上市房企分别是万科、保利、碧桂园、富力、融创、越秀、合景泰富、世茂、首创置业、宝龙地产，禹洲地产和华润置地。
从价格方面来看，5月份部分房企的销售价格同比下滑。其中，万科旗下项目的销售均价重新回到万元大关，达到1.05万元/平方米，虽逊于去年全年的销售均价1.13万元/平方米，但要好于今年一季度均价1.03万元/平方米，不过同去年5月相比仍缩水了近一成；恒盛地产销售均价同比下降19%，销售额环比上升21%，但是企业月内营销活动的折扣多为95折以上，让价幅度并不大。
对此，有业内人士指出，可见开发商今年春节以来的以价换量销售策略取得一定成效，整体来看，销售额有所增长，抢收现金到位。
对此，北京中原市场研究部总监张大伟表示，信贷逐渐缓和，近30个城市出台利于刚需的微调政策等因素促使市场连续回暖3个月，成交量的上扬缓解了大部分开发商的资金压力。如此来看，房企最困难的时间基本过去，预计接下来企业拿地也将变得积极。
有专家也指出，截至2012年5月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5527万平方米，与去年同期相比增长25.82%，与上月相比下降1.26%，库存总量回落至略低于今年3月份的水平。预计市场可能再次上演反复行情，但市场压力已经逐渐减小。
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“这是入住西溪诚园的时代”，最近，绿城用这样一句广告语推出了均价19000元/平方米的西溪诚园·诚公馆。与此同时，位于市中心原喜得块的绿城兰园，在上周末推出的酒店式公寓，均价也较住宅实惠很多，约32800元/平方米。
除酒店式公寓外，位于西溪板块的翡翠城灵峰苑，推出了起价11000多元/平方米的住宅。
熟悉绿城这几个项目的人知道，西溪诚园的住宅均价一度超过3.7万元/平方米；兰园住宅售价5.5万元/平方米，翡翠城普通公寓售价1.8万元/平方米。一直在坚守价格的绿城，是在借这几个项目突围吗？
兰悦、诚公馆、灵峰苑现场火爆
兰园是绿城在市中心的高端楼盘，去年4月开盘，住宅的累计成交均价为5.5万元/平方米。这次推出的是酒店式公寓兰悦。“后天要开盘的是兰悦2号楼，一共171套房源。户型面积从74~145平方米，40年产权，精装修标准6000元/平方米，起价2.98万元/平方米，均价3.28万元/平方米。”销售人员介绍说。
截至昨日，兰悦预定7成，其中74平方米小户型已基本售罄。记者大致估算，可回笼的资金约在2亿元。
西溪诚园的诚公馆已经不是次开盘了。在去年，曾面向绿城内部员工推出过一批，均价约在2.6万元/平方米。
今年诚公馆再次开盘，均价1.9万元/平方米，主力户型130~160平方米。
这样的产品，这样的价格确实非常有冲击力，几乎可以创下板块。它的附近，西溪里住宅毛坯卖1.9万元/平方米，西溪蝶园精装住宅售价2.6万元/平方米。诚公馆虽是酒店式公寓，但其居住功能和住宅并无太大差异。
诚公馆预计在本周末开盘，目前预定火爆。
在大西溪板块的降价压力之下，翡翠城似乎也要发起反击了。开盘的灵峰苑6、7号楼，价格约在1.3万~1.6万元/平方米，算上开盘期的优惠，起价约1.1万元/平方米。
在灵峰苑开盘之前，翡翠城还有现房梅苑组团在售，价格约在1.8万多元/平方米。
尽管灵峰苑房源位置不尽如人意，交付时间也在2014年，不过以两房百万元左右的总价入住绿城，这对很多年轻人来说也是一个不小的诱惑。截至昨日，灵峰苑回笼资金约1.5亿元。
给老业主发短信，老业主也是购买主力之一
价格，或许是撬动市场最直接有效的方式之一。但绿城集团董事长宋卫平曾在多种场合表示过，绿城的成本高、老业主群庞大，价格，实在是降不下来。
这话说的不假。动辄地王的地价成本，精益求精的产品，绿城似乎没有降价的空间，因为一降价，就意味着亏本。
另一个让绿城顾忌的，是在杭州本土庞大的“绿粉”。毕竟，从绿城成立到第三年，也就是1997年，已经成为杭州城内销售额的房地产公司。“没有新的项目开盘，在已经开盘的项目里选择降价，老业主方面的压力会很大。”一位业内人士直言。
选择兰园和诚园的酒店式公寓项目低开，或许正好可以巧妙地避开和老业主们的正面冲突。
“价格方面我们一直没有做过多的宣传，只是在开盘之前，老业主那边先发了一圈短信，这样的价格，还是想让老客户先来做选择。”绿城房产建设管理有限公司执行总裁许峰坦言，酒店式公寓这类产品不限购不限贷，在老业主群里有很大的市场，再加上合适的价格、绿城的口碑，这次的热销在意料之中。
事实上，老业主确实也成为这三个楼盘的购买主力之一，尤其是兰悦和诚公馆。在兰园现场，记者就碰到了一位绿城老业主，她表示，对这次兰园酒店式公寓的价格有些吃惊，“之前有个朋友买了蓝色钱江的酒店式公寓，每平方米的单价也要4万多元，两个比较的话，那还是兰园的酒店式公寓位置更好。”
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适应市场，绿城也开始做小户型了
除了价格之外，绿城之前销售遇阻的主要症结在还于产品结构单一，过多地集中于中高端、大面积的房源，在现有政策下很难拓展出有效客户。
兰园在售住宅的户型也有约170平方米，而且只做了三房，而兰悦的面积只有74平方米，总价约在200万左右；西溪诚园在售住宅大多是160平方米以上的大户型，而诚公馆的面积定位在130~160平方米；翡翠城这次开盘的灵峰苑，的面积为86平方米，的167平方米，这样的面积段，正是目前市场上最畅销的。
“户型面积是我们根据市场情况做的调整。”许峰表示，公司也意识到大户型在目前的市场下不好卖，所以这次采用拉开面积段的方式，增加中小户型的配比，以满足不同层次客户的需求。
或许，这正符合宋卫平去年接受本报专访时的思路，那时候他曾说，会进一步增加和改进对90平方米户型的配比和设计。
这是绿城一次成功的价格突围
实际上，去年开始，从卖项目、外地楼盘的降价促销，到建立联合经纪人制度，绿城似乎一直尝试着在困境中突围。
在5月底召开的绿城联合经纪人季度大会上，绿城联合经纪人交出的成绩是，成交18套，合同总额约1.4亿元。就连宋卫平自己，也表示自己同样有着销售任务，甚至抓住一切机会向别人卖房。
似乎确实如此。在最近一场杭州绿城足球队战胜河南建业取得四连胜的比赛之后，有跑足球线的记者问宋卫平，按连胜奖金制度，球队将一共收获600万元的奖金，对于这个奖金数额，老板宋卫平有没有压力？当时他的回答是，希望大家多买绿城的房吧，好球配好房。
“老板亲自卖房，这是一个姿态，交出的成绩单算中规中矩，不过价格降不下来的话，一切都是白搭。”一位资深业内人士认为，绿城虽然暂时地渡过了难关，但如果不做大的调整，仍然无法突破限购限贷带来的销售不畅，仍然无法扭转大局。
绿城的官方网站显示，截至4月底，绿城集团今年累计完成销售额约98亿元（包括19亿元的协议销售额），其中归属于绿城集团权益的金额约为60亿元。这个成绩和绿城集团全年至少400亿元的销售目标相比，尚有一定距离。
绿城是不是希望从这几个项目上开始寻求价格突围，还是如老宋去年所说，是在走“第三步”：价格降到底，卖完后不做房地产了？当记者发短信给宋卫平，问他如何看待这次定价，是开辟一种积极的价格策略还是其它？他在午夜时分回答说：这个问题吗，也是一言难尽。合适的性价比，希望能受到新老客户的欢迎。
绿城集团执行总经理傅林江，在听到同样的问题时，反复说，“这是一个符合市场的定价。”
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适应市场就是好汉
绿城无疑一向是高傲的。
这样的高傲源自于过去多年的积淀：它以它的精益求精，让自己的产品成了浙江乃至房地产业的范本，它的品牌溢价率已得到了市场的承认，一定程度上，绿城=高价；凭借着“真诚、善意、精致、完美”的开发理念，它在积累起了庞大的“绿粉”客户群，一定程度上，豪宅=绿城。在浙江，绿城是勿庸置疑的房地产界的老大，老宋是勿庸置疑的大哥。那么，大哥，自然要带头“稳”路。或许，我们可以理解，在2008年的降价波中，老宋曾毫不客气地质疑万科的带头降价行为。
因此，当又一波调整来临的时候，绿城再一次因为“高负债”面临困境。2011年以来，从收购门、信托门、破产门，再到腾挪项目解资金之渴，绿城一度被推到非常敏感的地带。毫不夸张地说，它曾在生死边缘。
但没有什么解救比适应市场更见效。在近一年的价格坚守后，在卖项目，推广经纪人制度之后，我们看到了绿城以出乎市场意料的价格自己打破了绿城=高价的定式，而市场的回报也是如此及时快速。想必这么酣畅淋漓的开盘，绿城已经近一年没有经历过了。
如何适应市场，绿城似乎已经找到了正确的方向。老宋在短信回复中提到的“合适的性价比”，或许正是这次改变最强有力的注脚。
有人说，这是一个理想主义者向现实的妥协。但我想说，能屈能伸才是真丈夫，适应市场，就是好汉。
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据中原机构统计，2012年前4个月，十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，这一水平是自2008年以来的位。
值得注意的是，富力华润、金地和绿城已连续4个月都没有增加新的土地储备。而龙头老大万科拿地速度也明显放缓。数据显示，前4个月万科累计销售金额为385亿，其权益购地金额仅为26亿，购地金额与销售金额的比值仅为7%。即使在深受金融危机影响的2008年，万科这一比值亦维持在约30%的水平。开发商对土地的冷淡与近期商品房成交量的回暖，形成了典型的矛盾。
某品牌开发商副总裁透露，开发商不愿意购地是因为，在限购不放松的背景之下，楼市短暂回暖并不具备坚实的支撑力。该开发商称，其公司内部有专门的研究部对市场动态进行跟踪分析，对于楼市前景，公司远没有成交数字反映的那么乐观。
“购地主要考虑两大因素，是地价与售价的关系；第二是，如果拿下该地块后，未来销售速度如何，会不会
在4月业绩会上表态今年将有100亿左右计划拿地的金地，也对未来楼市前景持谨慎态度。金地集团有关人士表示，“2012年公司将量入为出，提高对新项目投资的标准，要求有更高的安全边际或者投资。对于已经进入的城市，密切关注投资机会，在巩固已进入城市业务基础上，择优选择城市经济基本面好、供需关系优良的二、三线城市进行适度扩张。”金地集团称。
在开发商购地不积极的背景下，各地供应也处于近几年低位。据中原集团研究中心对13个重点城市的土地市场监测数据显示，在土地供应方面，除重庆大幅放量外，其余城市供应量依然偏低，延续今年以来的低迷状况。而土地成交继续在低位徘徊，较今年前三个月均值缩减超过4成。前四月，13城市宅地供应量及成交量同比分别缩减约25%、30%，均处于近5年中的同期低位。受土地成交量显著萎缩影响，前四月13城市土地出让金同比大降约40%。
在这些城市的土地供应中，北京、上海等地的供应问题较为严重。前不久，北京市国土局曾召开部分开发商座谈。据知情人士介绍，此次座谈主要透露的信息是，国土局将对今年的土地供应重新做规划，计划5月推出的一些地块，将推迟到月底或者6月初。“这可能与前不久华美地产旗下北京雅居乐公司7.1亿元的百子湾地块，因未缴地价款被收回有关。”该知情人士说。
北京市去年11、12月推出的6块地，在近半年的时间，一直无人问津，至今零报价。这6块地房山、昌平各3宗，出让金总计达66.2亿。除这6幅地块外，5月份尚无一幅新增经营性地块入市。
在上海，1-4月份，上海土地成交建筑面积为1137.4万平方米，同比下降14.2%，这也是上海土地成交建筑面积同比连续第三个月下降。
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A股市场房企融资“闸门”迟迟不能打开，让开发商不得不更多选择海外融资道路。金地集团、招商地产后，万科也表示旗下全资子公司万科置业(香港)已于5月13日与永泰地产达成协议，在南联地产进行公司重组后，以10.79亿港元收购永泰地产持有的南联地产73.19%股份。
至此，A股四大房企“万保金招”中的三家都开始了在香港买壳融资行动，保利地产由于保利香港的存在，暂时还没动作。中原地产张大伟表示，当前国内融资环境虽然有所缓解，但仍不能满足房企资金缺口，且国内融资成本较高，房企开拓其它融资渠道有利于缓解资金压力。
有券商分析师也认为，赴港买壳融资是新兴趋势，背后驱动力一是在港融资成本较低，二是渠道畅通。若内地房企未来选择在港融资，或采取增发的方式，而像万科、招商这样的大公司借助香港上市地产公司这一平台，有利其长远发展。
近来，国内融资渠道依然紧闭，龙头房企纷纷加快了海外融资的进程。仅4月份，便有中海地产、华润两家房企分别获得62亿元和8亿元的海外银团贷款。今年前4个月，中海地产和华润更是在海外市场上分别融资约127亿元和54亿元。同时，雅居乐也在3月份通过优先票据和银行贷款获得了44亿元和3亿元的海外资金。此外，龙湖地产在近期与国外银行财团订立融资协议，根据协议,龙湖可获得本金额243亿港元的3年期双币种可转换定期贷款融资，当中包括2125亿港元及3923万美元。 记者 王 峥
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