[摘要] 近日，国土资源部完成了对全国土地市场的调研，根据调研结果，第三季度房地产和住房用地供应量出现一定程度回升，但全面反弹动力不足，未来土地市场仍将“稳”字当头，预计不会产生异常波动。
近日，国土资源部完成了对土地市场的调研，根据调研结果，第三季度房地产和住房用地供应量出现一定程度回升，但全面反弹动力不足，未来土地市场仍将“稳”字当头，预计不会产生异常波动。
前三季度，房地产用地出让均价为1647元/平方米，同比下跌15.5%。其中，商服用地和商品住房用地出让平均价款分别为1400元/平方米、1758元/平方米，同比分别下跌21.3%和12.4%。前三季度，房地产用地流标流拍率为8.3%，同比上升3.6个百分点。其中，商服用地流标流拍率为7.4%，同比上升3.2个百分点；住房用地流标流拍率为8.9%，同比上升4.0个百分点。
国土部强调，在上半年房地产用地供应相对不足的情况下适当增加供应，从短期来看能缓解土地市场需求压力，从长期来看有助于调节未来1-2年或更长时间的房价。
今日看点：
众所周知，房地产业与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业。由于这几年，房地产行业调控和限购的持续，无论是身处房地产业上游的钢铁、建材业、设计公司，还是位于下游的装修家电业、物业管理、资产管理等，这些上下游行业的生存现状或多或少受到影响。
既然背靠繁荣房地产市场坐等生意上门的时代显然一去不复返，关联企业为了求生存，纷纷尝试以创新模式对接房企。例如一些创新型物管企业推出开放式托管服务，从而解决购房者异地购房增值保值的后顾之忧，对开发商在楼盘销售阶段产生正面的刺激作用；而一些房地产行业相关设计公司，也转变观念频频从幕后走到前台展示系列作品，希望唤起购房者对设计理念共鸣，让设计价值成为推动销售的正能量；此外，原本在交房后才会逐渐进入角色的会所管理团队等，也开始前置介入销售阶段营造体验式环境。对此，业内人士指出，这些与房地产有着天然紧密联系的行业，并不愿意被动等待开发商召唤，而是抓住一个共性的切入口，主动参与到销售阶段提供更多增值服务，一举在对接房企时占得了先机。
抢占物业延伸服务领域先机
近年来，随着我国休闲度假旅游的崛起，国内的短租服务也正炙手可热。仲量联行数据统计，上海第2季度外籍员工需求推动高端住宅租金上涨，2季度服务式公寓空置率下降到8.8％。一方面，这些热衷自助游的旅游人、国内外学生人群、短期出差的商务团队以及会议人员，对住宿环境和条件有一定要求，又较看重性价比，传统的酒店已经无法满足他们的需求，从而形成了短租的细分市场，另一方面，随着房产市场调控的持续，相当比例的中高端公寓由售转租，而一些以投资为目地的小业主也希望能省心地对接这部分租赁需求。
》》延伸阅读：房地产私募曝行业融资规模 今年仅50亿至70亿元
因此，“住宅管家”产业介入了这一传统的物业管理服务领域的空白，以创新模式整合市场房源包装成租客喜好的产品，再附加贴心、省心、及时的服务，被誉为“国际级物业管家”的优帕克（Yopark）就是目前国内这一模式的先驱者。
“在上海，我们服务于世茂滨江花园(小区网论坛)等高档住宅和酒店式公寓，持有经营1100多套高档物业，经营面积超过12万平方米，并提供24的多语种呼叫中心和物业管家服务，为业主和租客配备优帕克标准家具和班车服务，让租客体验超越家的感受。”上海优帕克酒店管理有限公司执行董事全雳介绍，“而且Yopark制定了短租服务（3天－1个月）、中短租服务（1个月－6个月）和长租服务（6个月以上）等不同的服务套餐满足不同人群的需求，租客可能只用当地三星(小区网论坛)级酒店的费用享受到了五星级的服务，何乐而不为呢？”
》》延伸阅读：首份4D房地产报纸 28日将与古城读者见面
除了引入商旅住宅式公寓服务运营商，同样能提供物业延伸服务的酒店品牌也成为开发商战略合作的主要对象。由瑞安建业与四季酒店集团联手打造的上海酒店品牌寓所“四季汇”日前正式亮相小陆家嘴(社区网论坛商铺)，即将开业的全新浦东四季酒店为“四季汇”提供全程管理和服务，半个多世纪以来，四季酒店作为业内“品质”与“服务”的代名词，舒适安全与尊荣优雅的象征，专属的服务团队将为酒店品牌寓所“四季汇”73位尊贵业主提供周全服务。与此同时，众多奢侈品牌、酒店御用的国际殿堂级室内设计大师YabuPushelberg也受邀来沪，为“四季汇”度身订制灵动生活场景，业内人士坦言，引入国际知名的“住宅管家”显然让项目更受到高端客户的关注。
可能正是嗅到了这股短租热潮之风，近期世茂股份便与Yopark签订框架协议，双方携手共同推出开放式托管服务，为世茂股份的准业主提供附加的增值服务选择，旗下适合的房地产物业项目均试水该模式，这也让Yopark有了在拓展业务的机会。
“此次战略合作进一步推动了世茂股份在房地产行业的升级和物业管理的创新，与Yopark的合作会为小业主的物业资产管理提供新的选择，与此同时，世茂商业物业的服务品质也将得到升级。”世茂股份物业公司总经理郝庆涛坦陈。而世茂股份营销副总监王华兵也表示：“目前，世茂股份的济南世茂国际广场项目已经率先于8月24日启动与Yopark的合作，而随后厦门、青岛、沈阳项目也将试水该模式。四城联动相信对世茂股份的整体房地产销售都有促进作用。”以济南世茂国际广场为例，针对该项目的“茂悦荟”高端私产酒店部分，Yopark为其量身定制了不动产物业管家服务、不动产分享体验的会员制服务、和代理服务业务这三种服务。
HOT:特惠风暴强袭古城！搜房网联合知名楼盘上演最“惠”闪购盛宴。加州壹号闪购10套房源一口价4080元/平；华远海蓝城地铁大盘劲省11.3万，香港宏信国际花园优质房源7779元/平起；广厦水岸东方团购钜惠86折，更多“给力”优惠等你来抢，快来参与吧！
相关新闻：
设计公司欲建立品牌话语权
随着房地产市场低迷及投资开发资金的紧张，同属于房地产关联企业的建筑设计公司也受到了一定的冲击，导致不少企业今年的业务量有所下降，但也有一些建筑设计公司通过系统的作品展示，唤起购房者对设计灵感的共鸣而产生购买、入住、体验等欲望，让设计价值成为房企推出项目时的亮点所在。这种一举两得的办法，让AAI、中建国际等一批国际建筑师事务所在设计市场占据了一席之地，并收获信誉口碑和业务量的双重成果。
以AAI为例，其是一家已在华耕耘十年的国际性设计机构，提供建筑设计、城市设计和区域规划等全方位的服务。事务所持有加拿大安大略省执业建筑师事务所牌照，同时还集中了来自于北美、欧洲和亚洲国家的执牌建筑师、建筑设计人员以及本地建筑师。其在中国大陆，事务所从事的规划类项目面积累计已达3500公顷，综合性参与完成的项目超过500个。和平饭店修缮与整治、苏州中茵皇冠假日酒店，苏州金鸡湖水巷邻里、浦东曹路新市镇核心区城市设计、上海北竿山国际艺术中心、苏州福朋酒店、苏州山景别墅清山慧谷、上海滩·大宁(社区网论坛商铺)城等多元化类型项目的设计，都出自AAI手笔，备受业内认可。
》》延伸阅读：房地产私募曝行业融资规模 今年仅50亿至70亿元
“我们希望通过不同的途径，适时宜地的展示每一个项目的特色，增加在公众心目中的份量，”AAI国际建筑师事务所负责人向笔者表示。例如2010年，AAI完成了百年地标建筑、国家重点文物保护单位—和平饭店的修缮与环境整治工作，AAI在大量调研的基础上，恢复了底层“丰字形”核心流线，并以“修旧如旧”的原则保留了建筑的历史精华，同时完善了作为世界酒店的功能配置；2011年，苏州中茵皇冠假日酒店以豪华邮轮主题获得第六届中国酒店星光奖之“中国主题酒店”，在设计上酒店整体时尚现代的邮轮造型、内部精致艺术的航海元素，且与金鸡湖风景自然和谐的呼应；苏州科技城的清山慧谷别墅则依据山地的不同海拔高度设计不同的户型别墅，在景观环境设计中也契合了现有的自然山地地形，是目前该区内极具特色的宜居所在。
无独有偶，曾成功主持设计了国家游泳中心“水立方”、国家网球中心、上海洛克菲勒外滩源等各类知名项目的中建国际设计顾问有限公司，也希望借助品牌影响力成为开发商合作的。截至目前，其共完成项目数3000多个，包括体育、商业办公、文化会展、酒店、住宅、轨道交通站、医疗等建筑形态，完成的设计及工程技术服务项目总面积超过2亿平方米，实现了大量自主创新和绿色环保的科技成果。
专业团队助阵体验式营销
面对住宅限购后激烈的市场竞争以及有限的客户资源争夺，越来越多的开发商意识到，在产品本身的户型、结构、建筑材料等方面越来越规范的今天，要让理性的消费者出手，住宅的外部环境、社区配套软环境的差异性，成为了购房者选择的主要判断依据，体验式营销活动也就应运而生，由专业团队配合开发商组织活动，购房者的切身感受与实践社区生活的氛围和理念。
从这个角度来说，开发商也已经越来越重视“软件”的开发，这将对项目的销售产生巨大的推动力。试想一下，如果购房者走进楼盘，首先迎上来的不是售楼人员，而是酒店服务人员递上的一杯茶；走在小区里看房，保安及物业保洁人员都会冲你点头微笑；除了看样板房，小区的会所也早已对外开放，专业的会所服务团队让社区公共空间的私密、融洽氛围一一展现，以上海星河湾为首的一批高端住宅已经让这种体验式营销成为身边的现实。
上海金仕堡体育发展有限公司董事长吴启征，就倡导通过会所前置开发，来实现售楼阶段的体验式营销：“过去有没有会所，房子一样卖。但在今天，地段、环境、样板房成为每个开发商的基本功，此时需要出‘奇兵’留住仍然有意向买房子的客户，例如将会所提前于项目交房期开业，甚至一开始就将售楼处与会所合体，向业主展示未来生活图腾，这种专业打造、符合商业逻辑的会所，将让很多意向购房者在踏入会所的那一刻，就认定并拍板了这是他们想要的生活，现实往往比销售说辞更有效。”
专家观点
房产从开发阶段进入经营时代
盛世太平总经理 陈立民
中国房产经历了10年的快速发展，已经从开发阶段进入到经营时代，租赁市场呈现租赁需求、租金价格、商旅市场持续上涨态势。那么小业主手里的房子要出租，必须解决两个问题，，将有效租赁需求集合起来；第二，如何让消费者有信心租你的房子，装修风格能否租客喜好。目前途家、Yopark模式在住宅限购的当下，得到了蓬勃发展。展望未来，Yopark服务的对象很可能就逐渐从零零散散的小业主，变成这些开发商一个小区，或者是机构投资者的一栋楼。
HOT:特惠风暴强袭古城！搜房网联合知名楼盘上演最“惠”闪购盛宴。加州壹号闪购10套房源一口价4080元/平；华远海蓝城地铁大盘劲省11.3万，香港宏信国际花园优质房源7779元/平起；广厦水岸东方团购钜惠86折，更多“给力”优惠等你来抢，快来参与吧！
相关新闻：
近日有消息称，银行对房地产开发贷已开始“定向宽松”。但据《经济参考报》记者了解，这种“定向宽松”的说法并不准确，各家银行目前对房地产开发贷的投放态度也不相同。
工行信贷部一位业务经理也表示，基本很少增加房地产新项目的信贷投放，只是满足存量贷款需求，倾向于在建、续建项目。
》》延伸阅读：房地产私募曝行业融资规模 今年仅50亿至70亿元
还有一些接受《经济参考报》记者采访的银行业内人士称，由于不同银行对于行业贷款额度的不同安排，下半年不排除部分银行房地产开发贷会增加投放，但总体而言，银行对于房企的新项目贷款依然谨慎，回收贷款仍是主流。
今年上半年，商业银行对房地产行业贷款实施总量管控和重点名单监控，由此带来的结果是，房地产贷款增量和增速明显低于上年同期，并且，上市银行房地产行业贷款的占比普遍较上年末有所下降。
具体而言，在四大行中，除了中行房地产开发贷较上年末有所增长外，其余三大行均呈现负增长。工行房地产相关贷款余额4991亿元，较上年末下降130亿元；农行房地产开发类贷款余额4602.91亿元，较上年末骤减369.5亿元；建行房地产开发贷余额4177.66亿元，较上年末也减少了13.94亿元。中小股份制商业银行中，浦发银行上半年房地产行业贷款较上年末减少了77.26亿元。
事实上，房地产业的产业链长、产业关联度大，其促进国民经济增长的支柱性产业特征还未有改变。上海某房地产研究院副院长认为，“房地产开发投资一般占固定资产投资总额的20%至25%。自2010年1月份以来，房地产开发投资增速始终保持高于全社会固定资产投资增速，但今年4月首次落后于全社会固定资产投资增速后持续至今，可见房地产对于国民经济的拉动作用连续4个月明显减弱。因此，在当前地方促进基建项目投资的大背景下，不排除银行对房地产开发贷提供合理的资金支持。”
比如，建行下半年安排了不超过300亿元的房地产开发贷投放。建行副行长陈佐夫对记者表示“下半年这类贷款将一方面投向和民生相关的保障房贷款和个人住房贷款，另一方面就是投向资产质量较好、实力较好的央企，以及民间信誉好开发项目较好的房地产公司。”工行、交行、浦发、中信等多家银行高管也有过类似表态。
有业内人士分析认为，银行对房地产在建项目投放贷款，也是意在保证其资金流动性，防止烂尾项目，以此控制其信用风险。在商品房成交量回升的情况下，不少房企资金回笼加快，有更多的资金还贷款后，又能从银行借出新的贷款，由此带来的表象是银行开发贷的投放力度在增强。
对于房地产开发贷款，监管层态度明确，银监会主席尚福林在年中工作会议上再次强调，“严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，健全完善房地产贷款风险监测系统。”并且，银监会要求银行敦促开发商加快住宅销售，如果银行估计开发商在偿还12个月内到期的贷款面临困难，那么必须要求开发商增加抵押品，或者出售项目、股权等。
根据央行的数据显示，上半年房地产贷款较年初增加5653亿元，但同比去年少增2271亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比去年的17.5%有明显下降。不过，房地产贷款规模依然庞大。截至6月末，房地产贷款余额达11.32万亿元，同比增长10.3%；房地产开发贷款占银行全部信贷资产的近五分之一，截止2012年二季度末为19%。
中金公司首席经济学家彭文生分析称，“当前货币政策放松的空间依然存在，但政策操作的力度或节奏可能会有一些不确定性，其中，的不确定性就是来自于对房地产市场调控的需要，如果房地产市场继续反弹，就会可能会制约货币政策放松的力度。因此，在保证‘稳增长’之期，房地产市场的调控依然面临挑战。”
HOT:特惠风暴强袭古城！搜房网联合知名楼盘上演最“惠”闪购盛宴。加州壹号闪购10套房源一口价4080元/平；华远海蓝城地铁大盘劲省11.3万，香港宏信国际花园优质房源7779元/平起；广厦水岸东方团购钜惠86折，更多“给力”优惠等你来抢，快来参与吧！
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
