北京顶级豪宅争霸战：售价将超15万元/平方米

新京报  2014-01-17 08:24

[摘要] 北京顶级豪宅（成交价超过10万元/平方米）市场发展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融创以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后，一直波澜不惊的北京顶级豪宅市场开始重新估价。记者从亚豪机构获悉，2014年北京将涌现出7个顶级豪宅项目。加上目前在售的11个顶级豪宅，四环内正在成为顶级豪宅的主战场。

近四年沪天价豪宅成交458套 2013年成交112套 房天下

回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，截止2013年12月31日，同策咨询研究部数据显示， 2010-2013年四年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交458套，其中别墅豪宅122套。2010-2013年这四年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套，四年平均每年卖出115套。

富豪阶层聚焦上海天价豪宅市场

研究结果表明，主要城市的超级豪华住宅市场，即“亿万富豪市场”的发展速度大大超过了同一城市中主流住宅市场的发展速度。价格上涨最快的地区为中国和亚洲，原因是这些地区新晋富人阶层的兴起以及商品价格的上升。

以中国为例，2013年4月15日，福布斯中文版发布的2013年华人富豪榜，2013年净资产在10亿美元以上的华人富豪人数上升47人至245人，其中来自大陆的富豪占一半。从比例构成来看，上榜富豪中从事房地产人数，占21%，其次为制造业（16%）和多元化经营（13%），其他造富人数较多的还有科技类、食品饮料、医疗保健等行业。

此外，2013年8月14日发布的《2013胡润财富报告》显示，截至2012年底，有105万千万富豪和6.45万亿万富豪，分别比去年增长3%和2%。从地域分布情况看，北京千万富豪达到18.4万人，排名；广东有17.2万位千万富豪，排名第二；上海有14.7万位千万富豪，排名第三。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，截止目前，上海有14.7万位千万富豪，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向全球最为尊贵优越的豪宅。以上海天价豪宅市场为例，2010-2013年这三年上海天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套，四年平均每年卖出115套，这说明作为新兴经济体首都的上海已成为这些富豪投资的不二之选。

从这些富豪们偏好来讲，富豪买家需要的是品质最为出色的国际性住宅，并愿意为此付出相应价格成本，他们的注意力集中于市中心区域的高档住宅，而非郊外或阳光充足地带的休闲度假物业。这反映出全球市场对于市区住宅的偏好，因为这些亿万富豪们需要居住在市区以打理其业务。

陆家嘴滨江板块天价豪宅成

截止2013年12月31日，2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅成交112套，其中别墅豪宅14套。而2012年同期天价豪宅成交套数为149套，其中别墅豪宅为18套。尽管今年成交总套数叫去年同期有所下降，但是， 2013年全年也会卖112套天价豪宅，虽然低于近三年年均套数，112套的总量也算是“卖得火”。

在这样的市场背景下，2013年远中风华园挂出来11套单价22万/平方米的别墅，成为天价豪宅市场又一值得关注的焦点。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在近几年楼市“史上最严厉”的调控的市场背景下天价豪宅逆势实现成交量大幅上涨，表现出富裕阶层尤其是富豪阶层对于天价豪宅的增值及保值属性的认同感。

在这些天价豪宅项目中，滨江豪宅板块如陆家嘴滨江板块、黄埔滨江板块成为众多富豪们青睐的新兴区域， 2013年年仅仅陆家嘴滨江板块一个板块成交天价豪宅49套，占到全市成交套数的44%，成为认可的板块。 在陆家嘴板块，凯旋滨江园、鹏利海景公寓等楼盘成交表现较为突出，汤臣一品在2013年发力也成交了4套。陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、富二代、海归人士等富有阶层看中，促成区域内成交量猛增，成为豪宅投资的板块之一。

而传统的豪宅板块如淮海中路板块、黄浦滨江板块的表现也不错，茂名公馆以16套、华润外滩九里以9套、华浙外滩黄浦湾公寓以6套的量支撑这些区域板块继续表现相对活跃；苏河湾华侨城广场则成为2013年天价豪宅市场的“新秀”，以10套的成交量赢得了市场的认可。

天价豪宅“卖得火”的四大原因

从2013年天价豪宅“卖得火”原因来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要有如下四点：

、国内外多因素导致通胀压力加大，通胀预期下难改投资房产尤其是豪宅进行保值增值趋势。具体来讲，在国内外市场“流动性”充裕的市场背景下，在未来货币政策走向定向或定量宽松之时，市场面临的通胀预期压力正在上升，再加上当前以粮食为主的农产品价格的上涨、大宗商品价格的上涨预期，CPI面临反弹与上涨的压力。因此，无论是出于自住购房目的，还是投资购房目的，防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

第二、“新国五条”细则及年底“沪七条”落地严格程度不如市场预期，市场上行压力仍较大，投资房产保值增值仍然是趋势。

当前，在新“国五条”细则落地及限购之下，需求被压制，在欧盟与澳大利亚等国家的降息、美国QE3、QE4推出、日本货币滥发等国外市场流动性泛滥的市场背景下，热钱会在中国楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷，“新国五条”及“沪七条”的出台对于二套房贷提出首付比例提高、利率提高的建议，（部分城市）二手房交易从严的按差额的20%增值税的征收。这或许是在全球货币“大”爆炸的当下，政府希望通过控制限购限贷以及税费这个经济手段调控这道水闸，堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库；希望即使货币爆炸，也是流向实体经济，当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。

我们看到，在股市大盘走低、通胀预期、人民币压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必仍然会导致天价豪宅成为富豪们资产保值的投资项之一，尤其是对于“买一套少一套”的天价豪宅市场来讲，更会聚焦全球富豪阶层的眼球。

第三、千万富豪购买天价豪宅寻求身份地位的象征以及资产的保值增值。从天价豪宅成交客户构成情况来看，正是由于这些富豪阶层频出，使得一些资金流向包括上海在内的全球最为尊贵优越的豪宅。

第四、部分富二代、海归人士瞄准陆家嘴等优势天价豪宅项目进行投资。

2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅板块排行榜

同策数据截止到2013年12月31日

2013年上海市单价10元万以上/平方米的天价豪宅成交情况

同策数据截止到2013年12月31日

文/同策咨询研究部总监张宏伟

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