[摘要] 当房价上涨的时候，以预言家自居的人一个比一个牛，他们似乎有很多数据证明自己是天才、是导师。最典型的一句话，就是年初不买房，到年底算账，一年又白忙。
一线城市告别"黄金十年"房地产进入成熟期
随着中国房地产市场告别“黄金十年”，各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。本文主要对35城住宅市场所处的生命周期进行比较分析。
一般而言，事物的发展都有生命周期，多会经历从萌芽到灭失的过程。一个城市新建住宅市场的发展同样具有生命周期性特征，具体来讲可分为启动期、成长期、加速期、平稳期、成熟期、衰退期等阶段。
对一个城市住宅市场发展所处周期，笔者主要从社会经济发展基本面和新房市场发展现状两个维度进行考量。前者从宏观层面体现房地产市场发展所处的外部环境，后者直观反映新房市场的总量变化。
社会经济发展基本面选取人均GDP、人均可支配收入、城镇化率和第三产业占GDP比重四个指标，新房市场选取住宅成交量及住宅新开工量两个指标。通过指标标准化及专家打分赋权重，最后得出城市住宅市场发展生命周期的综合指标。
35城社会经济发展基本面指标
1.人均GDP 。笔者对2012年35个重点城市人均GDP进行排名，整体上可以分为三个层级。
个层级：人均GDP 达8万元以上，主要为一线城市的深圳、广州(论坛)、北京和上海，及部分沿海发达及省会城市如大连、天津、长沙、杭州、南京、宁波、呼和浩特、青岛和沈阳。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济阶段，同时处于后工业发展期。
第二个层级：人均GDP 为5万元至8万元，包括武汉、厦门、济南、郑州、乌鲁木齐、南昌、福州、成都、长春、银川、合肥、太原和西安。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济的成熟阶段。
第三个层级：人均GDP 在5万元以下，包括昆明、哈尔滨、石家庄、兰州、重庆、海口、贵阳、西宁和南宁。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市处于工业化阶段中的加速期。
当然，由于2005年以来人民币兑美元已累计超过30%，以及中国的特殊国情，在界定35城经济发展阶段方面，钱纳里的理论只能作为一个笼统的参照。
2.人均可支配收入。居民受惠于经济发展，生活水平提高，会增加购房需求。2012年35个重点城市人均可支配收入可分为三个层级。
层级：3.5万元以上，包括深圳、广州、宁波、厦门、杭州、北京和南京。
第二层级：2.5万元至3.5万元，包括呼和浩特、济南、青岛、长沙、西安、天津、福州、大连、成都、武汉、沈阳、合肥和昆明。
第三层级：2.5万元以下，包括郑州、贵阳、南昌、长春、石家庄、重庆、太原、南宁、哈尔滨、海口、西宁、银川、乌鲁木齐、兰州。
3.城镇化发展水平。城镇化发展水平反映人口向城市的集聚过程和集聚程度，也是国家或地区经济发展程度的一个重要指标。城镇化伴随的城市人口聚集、城市规模扩大以及城市结构变化都将为房地产业的发展提供空间，且从中长期趋势来看，城镇化是扩大城市房地产市场需求和推动房地产业发展的一个极其关键的因素。目前35城受经济发展水平等因素制约，城镇化水平差异明显。主要分为三个层级。
层级：80%及以上，包括深圳、广州、上海、北京、太原、合肥、天津、厦门、南京、沈阳。此类城市城镇化发展速度趋于停滞。
第二层级：60%至80%，多数城市集中于该区域，此类城市城镇化增速逐步放缓。
第三层级：60%以下，包括重庆、南宁、石家庄、长春和哈尔滨。此类城市城镇化发展仍处于加速阶段。
4.第三产业占比。第三产业比重指标反映一个地区的现代化程度和经济社会发展水平，2012年35个重点城市第三产业占GDP的比重排名，分为三个层级。
层级：60%及以上，包括北京、海口、广州和上海。其中，海口作为重要的旅游城市，具有一定的特殊性。此类城市发展处于后工业化阶段。
第二层级：45%至60%，包括呼和浩特、乌鲁木齐、深圳、济南、太原、贵阳、南京、哈尔滨、西安、杭州、厦门、兰州、成都、青岛、昆明、南宁、武汉、天津、福州。此类城市发展处于工业化成熟阶段。
第三层级：45%以下，包括西宁、沈阳、宁波、银川、大连、长春、郑州、石家庄、长沙、重庆、合肥、南昌。此类城市发展处于工业化加速阶段。
当然，需要指出的是，钱纳里的理论是指代一个国家，而中国35个重点城市，除了各自城市经济发展程度有差异之外，部分城市在承担国家产业布局方面也有明显差异，所以在此只能笼统地参考此理论。
35城新房市场发展指标
1998年住房体制改革后，中国住宅市场发展迅速，但不同城市发展的节奏有差异。一个城市新建住宅市场的生命周期，主要用市场规模来衡量。笔者选取住宅成交和住宅新开工两个指标，对其近五年增幅均值进行排名。
1.住宅成交面积。住宅成交面积反映城市新房市场发展阶段，增幅均值越大，说明市场发展速度越快，处于成长期或加速期。反之，增幅趋于缩小，说明市场处于平稳期和成熟期。2009年至2013年，35城住宅成交面积增幅均值，能在一定程度上反映新房市场的成熟度(见图1)。
从增幅的排名来看，增幅均值较小的城市中，上海、深圳和广州经济发达，市场相对成熟，成交增速放缓，新房市场规模已见顶;而长春、南宁等城市经济相对较弱，住宅市场步伐却同样较慢，说明住宅市场有效需求不足，房企进入要相对谨慎。
增幅均值较大的城市中，厦门、福州增速快，二者都是经济相对发达的沿海区域，住宅市场依旧活跃，说明市场表现突出。贵阳、西宁、太原等中西部城市经济发展滞后，住宅市场高增速，说明市场发展已脱离社会基本面。
2. 住宅新开工面积。住宅新开工面积反映城市新房建设阶段，其中增幅均值越大，说明市场仍处于快速成长期。反之，则说明处于平稳或成熟期。2009年至2013年35个重点城市住宅成交面积增幅均值，能在一定程度上反映市场所处阶段。
从增幅排名来看，增幅均值较小的城市中，天津、上海、北京和杭州城市基本面较好，经济处于前列，新房市场规模趋降，新开工量增速已有所放缓;但长春、乌鲁木齐和南宁等城市，住宅市场建设速度也放缓，说明市场后劲不足。
增幅均值较大的城市中，呼和浩特和石家庄遥遥领先，其次是贵阳、西宁、太原、石家庄，等此类三线城市基本面较弱，经济处于较快成长期，住宅市场正处于快速发展阶段。
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