[摘要] 近段时间西安气温“高烧”不退，房地产市场也同样热浪滚滚，而促使房地产市场热浪形成的主因无非就是“限购松绑”和“高库存”。从种种数据显示来看，高库存已然成为我国房地产市场最主要的问题之一。无论是一线城市还是二、三线城市，房地产库存量持续加大已是不争的事实。
近段时间西安气温“高烧”不退，房地产市场也同样热浪滚滚，而促使房地产市场热浪形成的主因无非就是“限购松绑”和“高库存”。从种种数据显示来看，高库存已然成为我国房地产市场最主要的问题之一。无论是一线城市还是二、三线城市，房地产库存量持续加大已是不争的事实。
早在今年6月10日，《5月份新建商品住宅库存报告》发布，从中可以清楚明了的看到，在所监测的35个重点城市中，温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比超过20个月。也就是说，这些城市的新建商品住宅至少需要20个月才能卖完。此外，存销比超过16个月的城市数量则达到了20个。
随后不久，西安市房管局的备案数据也显示：截至7月初，西安市商品房存量约3000多万平方米，住宅存量也有1700万平方米左右。
库存量数据接二连三的公布，房地产圈内从此不再清净，专家、学者，包括媒体们都在忙着算“存销比”、算“去化周期”。在这个时候，好像唯独最直白的数字才能抒发多数人心中的火气和焦躁。同样，数字也是证明“房地产市场存货很多，销售很慢”的最简单说辞。
就西安楼市目前的库存量去化问题，算法不一，说法也不一。有人说去化周期至少15个月，也有人说，加上没有备案的城改项目，西安楼市去化周期怎么着都得20——30个月。什么意思呢，就是说，从现在开始，西安的所有开发商都不要再开新房源，光现有的就足够未来两年多来卖。
其实大家心里都明白，目前西安楼市7000元左右的均价，相对于其他二、三线城市而言已经算是很平稳的了。在上半年的六个月中，西安楼市有四个月销售同比下降，两个月销售同比增长，均属市场正常变化，总体呈现平稳发展态势。
但即便如此，不得不承认的是，在未来很长一段时间内，“去库存”仍将是西安楼市的主旋律。
可能有人会说，库存量那么多，那就别开发了先卖现成的呗，现实操作中却并非如此简单。土地、人工、建筑、融资等成本的不断提高，导致房价下行缺乏动力，楼市的库存压力逐渐加大。而与此同时，供应量过大、过于集中，房价过快上涨，加上前期成交集中释放带来的需求断档等等原因都将再次促使库存问题“变本加厉”严重化。
早先就曾有业内人士指出：“房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存”，高库存问题也将引发资金的占用成本无限增加。试想，当房子积压卖不出去，房地产开发企业势必受此拖累，资金链迟早会出问题，而与此同时跟房地产有关的上下游产业链都将面临“灭顶之灾”。房地产“多米诺骨牌效应”一旦出现，后果不堪设想。
“以价换量”、“全民营销”，深谙此道的房地产开发企业在“自救”中不停变换营销策略，希望以此规避“量价齐跌”这个最可怕的局面出现。从今年的西安房地产市场销售来看，明里优惠、暗里降，送面积、送物业费、送车位，包括老带新有奖、亲朋好友介绍有奖、来访者介绍有奖、同行介绍有奖，打电话、发短信、上门推介等等全民营销、全方位出击。此外，小企业依附大企业寻求庇护，企业之间土地转让拆减压力，大企业积极转型布局多元化发展……市场的问题让市场自己来解决才是王道。
与此同时，政府也在积极想办法救市，各地差异化的限购松绑就是政府积极救市的表率，西安也不甘落后，7月底紧急出台的“60平方米以下住宅不限购”政策让许多刚需购房者看到希望，但这个希望没维持多久就再次被“观望、观望、继续观望”淹没，于是，业内再次寄希望于依然坚挺的限贷政策早日松动，以及首付、房贷利率优惠尽早松口等等。
可以说，在库存高压下，西安楼市如何破局？是目前众开发企业最闹心的难题。还好没有“大起大落”总体依然平稳发展的西安楼市依旧信心十足，加上西安作为西北中心城市，产业导入能力、人口吸纳能力，以及外来人口、高校毕业生等稳定增长的人口因素，都使得西安潜在的购房需求不断增长，再加上各种降价促销和政策利好因素的撬动，相信，未来一段时期内，高库存将不再是西安楼市最主要的问题所在。
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