[摘要] 10月25日晚间11时，中海御景熙岸的售楼处又一次人头攒动。400套房源深夜开盘，吸引了500多名购房者排队，选房持续到凌晨两点多。
开发商拖不起
此番大幅降价的中海、龙湖、绿地、远洋等企业都是大型知名开发商，且前三季度的销售情况均跑赢大市。据中国房产信息集团的统计数据，前三季度，中海销售额达586亿元，绿地为540亿元，龙湖为289亿元，远洋为185.8亿元。
中海也是此轮调控中开始降价回笼资金的开发商之一。虽然其一直宣称并未降价，但从今年4月开始，中海旗下不少项目都推出折扣促销，包括4月30日中海深圳首次大规模降价推盘计划，5月重庆国际社区？观园项目九折优惠，“十一”黄金周期间杭州中海？紫藤苑七折优惠等等。
与中小开发商相比，大型开发商因项目数量多且分散，更加追求周转率和现金流的稳健，而不是某一个具体项目的利润。
“大型开发商的经营模式就决定了它不能拖不能熬，不能心存侥幸与政策和市场对抗，必须要先降价，且要降到位。”高策顾问董事长李国平表示，大开发商的管理、资源配置及财务计划都是按照一定规模的销售目标确定的，如果拖着不降价而影响销售，将会出现连锁的不良反应。
万科在内部明确规定“所有项目在开盘一个月内必须达到60%的去化率”，以实现“快速周转”。为实现60%的要求，区域公司有权根据市场情况在定价、促销等销售策略上调整。
另外，在限购情况下，降价的先后顺序可能导致截然不同的后果。“先降价就能先抢到需求拿到钱，后降价可能就没有效果了。”李国平分析说。
更重要的是，大型开发商对市场的预期已经变化。上述龙湖地产内部人士认为，他们判断房地产调控会持续到明年底，这期间住宅市场会非常艰难，需要转型且保持资金的稳健。同时，向商业地产转型也需要大量资金，必须保证良好的现金流状况。远洋地产内部人士也持有类似观点。
作为房地产龙头企业，万科集团执行副总裁肖莉在10月25日的投资者电话会议上表示，“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格开始逐渐下降。因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也会选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”
一位不愿具名的地产代理机构人士向财新《新世纪》记者透露，北京通州一项目的开发商近期正酝酿降价，“不宣传，偷偷把价格降到，然后抢先跑量。”但该人士对此并不乐观，“也许左邻右舍偷偷地比你降得更低呢。”
财新《新世纪》记者还了解到，上海有开发商正在与营销代理机构密商整体出售的事宜。整购价格是在目前成交价基础上折让30%。“三个月之前，住宅项目谈整售还是8.5折左右，现在开发商的心里也没底。”上海一代理行人士表示。
买方的市场预期也在发生逆转。世联地产的一份调查数据显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40%，较上季度增加了12.1个百分点。这是2011年购房者预期房价下跌的比例首次超过预期上涨的比例。
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