[摘要] 10月25日晚间11时，中海御景熙岸的售楼处又一次人头攒动。400套房源深夜开盘，吸引了500多名购房者排队，选房持续到凌晨两点多。
持续增加的库存、愈发紧绷的资金链很可能成为了压垮房地产开发商的“最后一根稻草”。截至到10月26日，已公布三季报的70家上市房企经营性活动现金流量净额同比缩水了161亿元；存货6590亿元，同比激增了2000亿元。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，在调控政策持续趋紧的情况下，不断萎缩的成交量、持续增加的库存以及愈发吃紧的资金链这“三座大山”正加大房企降价压力，大型房企降价促销或成主流，并很可能引领楼市价格出现规模化地调整。
惨淡
“金九银十”破灭
继惨淡“金九”后，进入10月，楼市成交持续地走低，多数城市10月周均成交较上年同期大幅下降，“银十”已成“铁十”。中指研究院统计显示，延续此前两周颓势，上周监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅，达到76.43%。其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅，达到65.03%，其次广州、成都和上海同比下降幅度也皆超过50%。国泰君安一期住宅周报也显示，上周33个主流城市一手房销量单周整体同比下降43%，其中一线城市下降42%，二线城市下降37%，三线城市下降了58%。一手房销量年初至今整体累计同比下降5%，其中一线城市下降13%，二线城市上升2%，三线城市下降了10%。
连续走低的成交量令楼市库存激增，国泰君安住宅周报显示，15个典型城市一手房整体平均可售面积环比略升1.5%，同比上升40%，相比2010年4月低点上升58%。去化时间上，目前15个城市的一手房平均去化时从年初的7个月上升至17个月，环比上升2%，同比上升了156%。
这在北京、上海等一线城市表现得尤为明显，据链家地产市场研究部统计，截至10月24日，北京住宅期房库存达到7.97万套，比调控初期增加1.6万余套，增长幅度达到27%，比年初增长了13%；现房库存量达到3.78万套，比年初增长了16%。中原地产统计显示，10月初上海住宅可售达到了61219套，同比3月初43528套上涨接近2万套。
“链家地产”首席分析师张月接受《经济参考报》记者采访时说，当前库存压力与2008年市场相似，但有很大不同。2008年，销售压力仅仅持续大约半年的时间，而后成交开始回暖，2009年实现突破性上涨，快速消化了市场房源。而在目前调控政策下，房源能够快速消化的市场环境已经不复存在。她认为，市场短期之内难回暖，成交将长期维持低位，无论是二手房还是新房面临同样消化库存的压力。
吃紧
70家上市房企存货激增2000亿元
与低迷成交高企库存形成叠加效应的是，房地产开发商资金链愈发吃紧了。WIND统计数据显示，截至10月26日，按照申万一级行业分类，已有70家房地产类上市公司公布了2011年三季报。从资产负债率来看，70家房企的平均资产负债率达到了63.8%，较去年同期的62.0%有了进一步的上升。70家房企中，有44家出现了资产负债水平上升的情况，而资产负债率达到70%以上的已经达到了29家。
在龙头企业中，万科的资产负债率达到了79.0%，同比上升7%；金地集团则达到了74.9%，同比上升4%；招商地产则达到了67.0%，同比上升7%。
与此同时，这70家房企三季度的经营性活动现金流量净额已由去年同期的52.8亿元缩减至目前的-108.8亿元，大幅缩水161亿元；其期末现金及现金等价物净增加额则为-75亿元，较去年同期的195亿元缩水了270亿元。其中，万科的经营性活动现金流量净额由去年同期的83亿元缩减至-53亿元，缩水164%；金地集团则由31亿元缩水至15亿元，缩水了51%。
而从存货指标来看，WIND统计数据显示，在有可比数据的68家企业中，三季度末的存货已由二季度末的6130亿元进一步上升至6590亿元，较去年同期的4569亿元大幅上升了44%。其中，万科、金地集团和招商地产的存货分别上升了57%、39%和32%。
根据链家地产市场研究部统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿，同比上涨了34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿，同比上涨30%，环比下降了59%。除了龙头房企外，多家房企业绩出现大幅下滑的情况。其中，万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到了206.89%、96.58%和83.94%。
张月认为，现阶段的调控相比去年已产生本质不同，不仅仅只是短暂影响房企的中低层面，大型房企也受到严重波及。而超半数的房企净利润下滑，基本奠定下半年房企销售上提早入冬的趋势。销售收入和利润的双下滑，对大多数资金实力较弱的中小房企而言，降价推动力将明显增强。
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