[摘要] 中信银行推出了一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布率先在国内试点“养老按揭”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
"倒按揭"式以房养老的四大问题及阻碍
（来源：北京晚报）虽然中信银行的“养老按揭”说起来有自己的优势，可以让老年人拿到比出租房产高得多的现金来养老，充分享受晚年生活，但是推出一个多月以来目前还是问的多，做的少。到底是什么原因让看起来很美的“以房养老”落实起来却困难重重呢？
传统观念抑制推广
对于以房养老来说，就像送老人到养老院的老话题一样，首先面临的就是传统观念的冲突。在龙潭公园，一位看外孙的老大爷听记者聊到“以房养老”的话题时，都没等记者把情况介绍完就干脆地说：“抵押房子来换养老金？不可能！别说我现在退休金还能够维持生活，就是不够花了，也有孩子呢！反正不会把房子押出去，要是这么做了，人家会觉得你的孩子没本事。
去养老院很多人都觉得没面子，把房子抵押了这种做法就更让老年人为难了，在记者随机采访的七八位老人中，全都表示不能这样做。只有一位老同志留了一点活话：“我们两口子有三套房，如果实在缺钱了，可以拿一套去试试。”
虽说“以房养老”的概念进入中国已有一段时间，但正是这种把房产留给子女的观念制约了其推广。2007年的重阳节，石景山区试点通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。
作为整个事件的幕后策划，赵良羚向记者介绍说：“我们当时的服务模式是，由养老院与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租，所得的房租返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。但是由于当时的合作方出了一些问题，所以很多老年人其实是自己把房子出租了，但也算是以房养老了吧。”
说到为何不用国外的倒按揭模式，赵良羚认为，主要是顾虑倒按揭影响产权，中国的老年人接受不了。“老年人的观念往往是我自己有房产，要传宗接代，我走了以后给孩子留一点什么。我接触很多老人，房产证就别在腰里，一听说做倒按揭，就怕房子没了。
当时我们就出了一个主意，叫做‘房屋银行’，产权给你。现在养老院普遍都要两千块钱，管吃管住管护理。但两千块钱的水平，肯定护理难以到位，一个人护理十个人和一个人护理一两个老人肯定不一样。所以最终的解决方案还是中国式的‘以房养老’——把房产放在中介，靠租金过日子。”
适用人群数量较少
说起“养老按揭”和传统按揭的区别，中信银行王剑认为：“过去，银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额，然后分月还。而养老按揭则是零贷，每月发放一小笔，最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息，到期一次性还本。”如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办？他表示，如遇这种情况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
前面记者已经给养老按揭算了一笔账，实际上如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，这便是个可以考虑的选择。如果申请人刚好55岁，还没有达到领取养老金的年纪，但是家庭条件很拮据，比如孩子正在上学，开支较大。
这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。依照中信银行的设计，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合贷款条件，适用人群比较有限。
和北京石景山区寿山福海养老中心的先期尝试一样，早在2007年，上海公积金管理中心也曾推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式，一时吸引无数关注。与传统倒按揭贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。
具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。不过，这一模式后来因真正符合条件的申请者很少而停止。现在，中信银行的这种“养老按揭”也在不知不觉中把适合的人群限制在很少的人群中，所以这也就成了发展的一块绊脚石。
政府银行尚需配合
在10月31日举行的第四届“老生常谈论坛”上，很多专家就以房养老问题发表了自己的看法。赵良羚重点提到了政府要承担相应的责任，她总结寿山福海的经验说：“虽然现在这家养老院入住率非常高，但是当时我们也没有推广得非常好，因为我们当时找的中介不是特别给力。
我最近关注了一下美国的‘以房养老’——房产抵押养老，就是政府参与的政府行为，算是给老人的一个福利。62岁以上的老年人有自己的房产，经过评估以后做一个价，每个月可以领到钱，一直到老人离开这个世界。这个房产如果够老人领的钱就互不相欠，如果不够，由政府的住房和城市发展部补贴，银行也不吃亏。如果盈余了，就还给老人的孩子。”从专家的介绍来看，美国模式体现了由政府提供保障的一种福利。
乐成老年事业投资有限公司营销中心总经理高峰认为，中国现在面临老龄化、老年产业化的问题，尤其要重视金融产品能解决的问题，不应只停留在观念上或者呼吁上。他说，目前来看，商业社会的方法就是金融产品。“我觉得中信银行的这个模式就是老人花钱子女偿付，什么时候算这个账合适呢，就是赌房价大幅度增值，你付给银行的利息不如房价涨得快就要留房子，如果是慢熊市或者其他情况，就可以利用房子变现做一些其他的事情，从综合的角度来说更划算。”
其实，中信银行推出老年客户的银行卡和养老按揭的产品，都经过了反复测算。王剑坦言：“从银行的角度，养老按揭主要就是我们的倒按揭的产品，这几年来都没有太大的突破。银行做这类事情本身还是有一定的错位。银行现在都是商业机构，目前大部分商业银行都已经上市，主要的目的是要实现市值的不断增长，给股东带来回报，而‘以房养老’很大程度是福利性的，这就产生了错位。”
产权年限悬而未决
“70年产权问题”也是推行“以房养老”的障碍之一。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。
王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是70年产权，70年以后怎么办？还不明确；另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担？虽然法律界的人士说70年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好把握，本身倒按揭业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”
首都经济贸易大学金融学院院长谢太峰认为，现在“以房养老”存在两个的问题。一是70年的产权问题，现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以“以房养老”并不现实。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，收入本来就低，再拿出一笔钱来，显然就存在悖论。二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾表示，国内住宅的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的住宅，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“以房养老”多年来没能推行，的问题就是房地产市场的变数不可控。“现在社会上对于房产的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，最终受影响的可能是老人。”
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