[摘要] “金九银十”，楼市复苏。开发商在不遗余力地推新盘，搞促销，那么，西安购房者的置业意愿和信心如何呢?上周，我们调查了60位“准”购房人，从出手、房价、产品等方面评估发现：“自住式”购房是当前的市场主力，价格仍是左右购房预期的关键因素，但性价比越发成为出手与否的决定筹码。
钟伟:后调控时代从损害开发商转向损害购房者
北京师范大学金融研究中心主任钟伟出席博鳌•21世纪房地产论坛第13届年会，7月23日上午，钟伟就调控、房价等问题接受了凤凰网房产专访。
在采访中，钟伟用了“涨不动”的情况来形容现在的房价走势，特别以三四线楼市为主，国庆节前将停止环比上涨。钟伟认为，目前人口集中向一二线城市的核心区域迁移，该区域无法再增加更多的新房供应量，因此不管市场还是行政的手段进行调控，“核心区的房价都是大问题”。
钟伟一方面认为应该从长期的眼光看调控；另一方面，钟伟之处2005—2008年的调控主要针对开发商，而2008年之后，调控的损害对象从开发商转向了购房者，钟伟预测，2014年之前，房地产调控政策既不会加码也不会减轻，基本处于平稳的状态。
以下是钟伟接受凤凰网房产专访实录：
凤凰网房产：根据目前官方公布的数据，70个大中城市房价连涨13个月，您如何看待这个现象？您对未来房价的走势有何看法？
钟伟：个怎么去理解目前的房价上涨，从春节以来到现在，70个大中城市房价统计的确是有所上涨，但其中分化是很严重的，最主要的上涨集中在一二线城市，广大的三四线城市的房价基本没涨，所以我们看到房价的压力在哪一如果是一二线城市核心区新房供应量又放不出来，人口又向这些城市核心区集中，在这种情况下，无论是使用市场或者行政的手段，城市核心区的房价恐怕都是大的问题，但我们必须看到，中国的三四线城市，380多个地级市2800多个县的房价已经涨不动了。
第二个从整个市场的供求情况下看，2013年的整个商品房销售的面积和销售的进度并不会比2012年有显著的进展，是个位数的进展而已，从代售面积来看已经有供不应求的迹象，所以也并不用着急认为房子还会涨多久，我个人认为从环比的角度看的话，在国庆前后，恐怕商品房的价格环比就涨不动了，卖的也会越来越困难。
第三个，从后续的调控手段来看，我们应该从比较长的眼光来看调控。2005年-2008年的这段时间的调控，主要是调控更多的不利因素是指向开发商的，次贷危机以后，到现在的条款主要趋势是调需求，也就是购房者他感觉到买房越来越难了，不管是改善还是首次置业或者是投资的，要买房借贷款不容易，卖房得收税，所以以后房地产调控的政策，最主要是损害购房者，已经从损害开发商转向了损害购房者，这样大的背景之下，再加上中国经济增速的整个下行，我相信今后的截至到2014年底的话，房地产调控政策，既不会加码也不会减轻，基本上处于平稳的状态。
凤凰网房产：您对房产税是怎样的看法？
个你说的房产税是一个什么意思，如果是重庆、上海这个模式的房产税，那扩大试点对房地产市场的整个影响力是微乎其微的，或者是没有显著影响的。第二个您指的房产税如果是在针对存量房在持有环节，征收房产税的话，对房地市场的影响是非常大的，我个人的研究认为，只要触及了存量房的税收，只要是在持有环节设定税收，中国的房价在出台真正的房产税之后的一两年都会见多一个历史性的顶点，而且对房地产市场造成非常大的振动。
第三个哪些区域有可能会受到未来真正房产税的捶击，特别简单的可以看房价，房价越高的城市，遭受到房产税压力的可能性就越大。所以房价高的除了北上广深之外，无非就是一些东南沿海的省会城市，他们是最主要的也可能在未来加入房地产，这个房产税的试点。
第四个大概什么时候会开，如果是重庆上海模式的话，我觉得随时得有可能扩大试点，如果是基于统一的房产登记制度，在存量这个角度来收税的话，最有可能是在2015年上半年开始以省为单位，而不是以城市为单位进行试点，当然要看情况，如果2013、2014年两年，中国的经济增长都比较高的话，有可能2015年上半年，房产税也许会再推后。
凤凰网房产：您如何看待国内鬼城频现的现状？
鬼城在中国是客观存在的，中国存在的这一类房地产企业，我把它称之为叫三高企业，这个三高企业个就是他们乐观财务杠杆非常高，自己的资本不多，但是借了大量的银行贷款。或者从母公司融了大量的资金，谁是这样的开发还，肯定是国企，民间企业也借不到这么多钱。第二个，第二个高就是土地储备高，这个土地储备高是这些企业其实在2009年、2011年之前，春了大量的地，这些地动则千亩，甚至更大规模，土地的增加一直都很差，都处于荒山野岭的地方，未来的发展空间也不大。
第三高是什么，代售命极高，中小开发商的话，可能开一个盘谨慎的卖，但是这些大的开发商，财大气粗的，完了之后盖了很多的楼盘，已经是盖完了，甚至都可以交付了，但是没有人来买，这就是鬼城。所以三高企业，高财财务高干，高土地储备，高低价值的土地储备，高代售面积的，主要我觉得指的是国企，尤其是地方国企，这个鬼城现象是由他们导致的。
那儿要盘活存量的话就得搞死这些地方，使得他们大量的无效低效占用的土地、劳动力、资金的资源吐出来，配制了更有效率的企业当中去，这就是结构调整的一个部分。所以中国鬼城现象存在，与其说是市场缺陷，不如说是政府越位。房改的成果个成果就是政府捞到钱，因为在1998年之前的话，无论是政府部门还是企事业单位一听到给职工或者是给下属的公务员解决住房问题都是令人挠头的，房地产当时是赔钱的，然后通过了房改，把原来不愿意住的房子卖给你，让你掏一笔钱，然后通过土地招牌挂搞商品房，又让老百姓掏笔钱，所以原来存量的公房卖了钱，后续新增的商品房也卖了钱，所以房改从1998年到现在，的得意者，毫无疑问的是中央政府和地方政府，这是个。
第二个，从整个的市场的大三角的关系来讲，有政府、开发商还有企业，早一些进入这个房地产的企业和买房比较早的居民，他们也是既得利益者，他们也从中得到好处了，当然最近这一年买房，恐怕就不一定是既得利益者。
第三，就是说谁在这个过程当中受损，主要还是中低收入群体，中低收入群体由于他们没有对商品房的购置能力，而在过去十多年，保障房这一块儿一直没有一个长足的进步，所以他们的居住利益也是受到损害的。最后一个现在有两块儿是看不清的，个就是城市的土著，城市的土著以后，在住房拆迁当中还能获得巨大的利益吗，这个打一个问号，另一个就是城市首次置业的白领，首次置业的白领收入越来越艰难，同时购房压力越来越大，他们可能未来也会是受损的群体，所以我个人觉得城市的土著居民和现在的白领阶层在未来房地产的大浪潮中可能会是受损的。
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