[摘要] “以房养老”引发社会广泛关注和热议，全国多地试点遇阻，70年产权、房价红利、以房留儿观念成阻碍。
目前来说，阻碍以房养老推行的，主要有以下三个原因：
1、70年产权成推行障碍
（北京青年报）多名金融界人士认为，房屋产权70年，是“倒按揭”的障碍，也是与国外政策环境的差异。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。
此外，房价的未来走势，也是金融机构必须考虑的问题。北京一家保险公司的负责人指出，未来房价不一定像这几年一样只升不降。即使房价上升确定无疑，但上升幅度会有多大，很难现在就作出准确判断，这对保险公司而言将是不小的风险。
（每日经济新闻）此外，一个绕不过去的现实问题摆在眼前，国内尚无顺利推行的先例。
以南京为例，一名曾亲历当年试水“以房养老”的市民对《每日经济新闻》记者表示，不会为父母选择这种方式养老，因为存在一定的经济风险。“万一中间老人去世了，保险怎么解决？还有这70年产权的规定，人活着，钱没了，该怎么办？”
南京市老龄办相关负责人也承认，目前，南京多是以租房或是卖房来支付养老院的费用，这个是很多人认为的“以房养老”。
不过，江苏省一名地方发改委人士对国务院此次推行的 “以房养老”持乐观态度，认为“现在的时机和过去相比，更成熟了。”从市场需求来看，我国正面临养老金短缺的严峻问题，传统观念上的 “养儿防老”难以延续，因此，以房养老是有“市场”的。
针对之前多地试水搁浅的现象，上述地方发改委人士指出，政策落地遇阻的原因在于，细化的可行性配套措施没有跟上。
有地方社保机构人士指出，接下来，政府要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。
例如，“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。
同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。
2、以房养老难敌房价红利
（新快报）香港同样也是老龄化严重的城市，也不过是在2011年才开始试点“逆按遏”。香港政府通过香港按揭证券有限公司（HKMC）推出安老按揭试验，60岁以上老人可按自己的非按揭自住物业抵押给银行，每月获得一笔固定收入。这笔收入是与老人年龄成正比的。比如，100万港元的物业，60岁老人逆按揭，可获得2500港元；70岁老人可得3500港元。在老人过世之后，银行出售房产的钱款，在补偿贷款之后的剩余交给老人家属。
这个对香港来说也算不得“成熟”的方案，如果放在内地问题就更严重：一是每月收入过少，100万元的物业本身就可以租两三千元，为什么要抵押给银行？直接租的话，既可以拿到钱，又可以保住房子；二是如果遭遇疾病等变故，逆按揭无法大额兑现，等于大额资产做成有限的年金了。不要以为老爷子、老奶奶不会算年金现值什么的，这种方案是否合算，市场会帮老人做出精算。
编者见过不少中国老人的“以房养老”方案，比逆按揭更实用，譬如把市中心的房子换到郊区，把大房换小房，房子还是自己的，凭空就能套出近100万元的现金，怎么也比“倒按揭”每月3000元、拿15年来得合算。
我国处于高速城市化过程中，大城市飙升房价产生的红利，远高于“倒按揭”的，老人或租或卖，或以遗赠房子为条件实施抚养协议，都比“以房养老”合算。这个大局势如果看不到，照搬美国的所谓“成熟经验”是没有意义的，美国房价有像中国这么涨吗？
3、国人倾向以房留儿
（北京青年报）中国人传统的把房产等遗产留给子女的做法也是“以房养老”的一大障碍。
从老家来北京帮子女看孩子的张女士，今年64岁。当北青报记者问她是否会选择“以房养老”的模式时，她坚决摇头表示不同意。“我能留给子女的就只有那套房子，怎么能给保险公司呢？”她还认为，如果自己用这种方式养老，别人知道了，会认为子女不孝，自己也会觉得很没面子。
有业内人士认为，素有“养儿防老”传统观念的中国老人大部分可能都不会选择这种模式。这种形式应该更适合那些无子女的孤寡老人。欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择
（每日经济新闻）考虑到这些问题，知名财经评论员叶檀认为，以房养老不如以房租养老。因为在风险难以定价的背景下，在中国最适合的可能是市场化的以房养老模式。考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价。政府维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不足部分，租金上下随行就市。
无论如何，在老龄化越趋严重的今天，新的养老模式的推出势在必行
多元化养老模式势在必行
（广州日报）老龄化，今天早已不再是个遥远的杞人忧天式问题。今年年底，我国60岁以上的老年人将突破2亿；2025年，这个数字可能突破3亿。而三十多年来保持不变的“三口之家”模式，也让这种养老压力向下一代、下两代传递。如何在“人口红利”耗尽、人口年龄结构呈现拐点之日，以充沛的养老基金存量、持续的养老账目增量，以成竹在胸的心态，应对这种严峻考验，解答“谁来为我们养老”的未来之问，已经成为一个迫在眉睫的沉重命题。
从这个意义上说，国务院此次出台的这一意见，积极探索多元化养老，有着积极的现实意义。而将养老任务分解为各个部委的硬性指标，则让这种求解过程更有约束力。同时，对包括“以房养老”在内的个性化养老路径的重新鼓励，也将进一步拓宽养老途径，给一部分有房无子（或儿女不在身边或儿女缺乏赡养能力）的老年群体提供更灵活、更值得期待的养老选择。
当然，任何政策的微妙变动，都可能引发多方面的猜想。尤其是在楼市调控进入一种魔咒式的“滞涨”尴尬、养老金空账之争莫衷一是之时，我们有必要预先设问和防范的是：政府对于“以房养老”的积极推动，是否也会形成某种无形的负面心理暗示？其一，强化“买房防老”心态，从而助长楼市“看涨”的预期，为未来的调控平添几许难度。其二，可能加重一些人对养老金缺口的忧虑，毕竟，那些关于养老金空账的打架数据均是来自权威部门和机构，老百姓无所适从。因而，某些专家“延迟领取养老金，男的做园丁女的洗衣服”的奇谈怪论，便容易引发公众对这种强势话语权可能形成的决策影响的担忧。其三，“以房养老”在提供多元化、个性化养老范式的同时，也可能凸显、放大未来的养老不公，使得无房老人养老境况和心态上进一步失衡。
“以房养老”也好，房租养老、居家养老、互助养老也罢，都还属在盘活“存量”上做文章，更关键是要提高“增量”，确保持续的良性循环，消除空账隐忧。这就要求，一方面，广开门路；另一方面，财政有更多担当，做好基本养老服务的兜底，切不可眼中只有“经济”，不见“银发”。
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