[摘要] 过去十年，房地产与房价是争论最多，骂声最大的。有人将房地产看作是中国政治经济的怪胎，这个怪胎由官商勾结而生，由吸食民血而养，这个怪胎必将把中国拉入十八层地狱。我们不作这些情绪上的争论，还是从头看起来，一步步分析原因、过程，再推导个未来十年的结论出来。不管最后对不对，也给自己找个乐子不是。
七、未来十年之房地产分析
上述所文，比较好的解释了过去十年房地产业的发展。但是下一个十年，情况会不会有变化呢?这个，我们就要从中国经济的发展趋势来分析。
制造业升级?产业升级包括技术升级和产业转移。技术升级就是从制造业的端向中端、高端发展，向自主知识品牌与技术创新发展。大家用膝盖想一想，这个谈何容易。中国要是把制造业的中高端也占住了，那美国欧洲还混个屁。因此，我估计最有可能的还是产业转移，即将沿海地带的低端制造业向中西部转移，重复一遍东部沿海地区产业发展的过程，当然原东部地区也逐步向金融产业、高端制造等更高的层次发展。以后农民就可以在家门口打工了。
农业集约化?农民的土地逐渐集中，逐步机械化、产业化。农民逐渐转为产业工人，中国逐步的工业化、城镇化。在这个过程中，可以释放大量的土地，释放大量的廉价劳动力，释放巨大的生产力，形成新的经济增长点。不过，这个事情政治后果无人能够预料。现在的农民工好歹在家乡还有一个房子一块地，城市呆不下去了，还可以回老家。一旦农民失去土地，却又不能在城市生存，那就完了，各位别忘了共产党当年是靠什么上台的。我个人判断，这是个方向，但是个长期的过程，十年肯定不行，估计要三十年甚至五十年。
国有垄断企业逐步放开?国家掌握能源、军工、交通、邮政通信等经济命脉的上游产业及战略控股，将民间资本引入下游产业。同时实施有利于民营企业发展的各项政策，进一步壮大民营企业的发展。
金融改革?股市改革，利率改革，抓大放小放开中小额金融贷款，搞活金融市场，给民间资本更好的出路，给民
前十年，中国经济依靠血汗工厂低端产品的出口带动经济，依靠政府主导的金额巨大却又低效浪费的投资拉动经济，现在这两个方面都已经走到了极限。大家想一想，如果你是LK强，你还有什么发展经济的招数。我判断，这几个方面肯定是要动的，但是推进的程度、改革的效果，就要看各方面利益的博弈了。
不管上述几个方面的经济改革发展到什么程度，就房地产业而言，在未来十年，一方面，没有其它产业能够代替房地产业的作用，中国经济还没有发展到能够摆脱房地产业的地步，房地产业的经济发展支柱作用不会改变;另一方面，由于央行发行了天量货币，再加上汹涌的民间资本，楼市泡沫的利剑始终悬挂在头顶，随时可能落下。因此，我的判断是，中央政府对房地产业的态度不会变，即楼市必须繁荣，但泡沫必须遏制。当然，希望还能够加上第三条，关注民生，吃穿住用行，让人民群众住上好房子是政府应该担当的责任。不过，这第三条可能权重系数较小，会放在最后面。
总之，我认为，在下一个十年，房地产业仍将保持快速的发展势头，崩溃论可以休矣;房地产业也会告别暴利的时代，持有房地产的成本会起来越高，想依靠投机楼市一夜致富的梦想也可以休矣。总体来说，房价当然会有小波动，但长期来看仍会稳步增长。因此，对那些还没有买房的朋友，我的建议是看中了就下手，没什么好等的。
八、投资攻略
对于升斗小民来说，获得一套更宽敞、更舒适的房子，是一生的梦想。如果能够在自住之余还能获得比较好的投资回报，那就是更惬意的事情了。在这里，就如何得到更好的投资，同时如何避开投资陷阱，和大家一起探讨一下，当然，这是我的一家之言，仅供各位参考，不承担任何后续责任。
未算胜，先算败。谈怎么赚钱之前，先谈怎么避免亏钱。虽然我的观点是，楼市从长远来看仍然看涨，但是买了即赚、低风险高回报的黄金十年已经过去，今后房产风险会越来越大，升斗小民如果要避免让自己的一生积蓄投入无底洞，就要防止掉入房产陷阱。
陷阱一：泡沫城市。我前面说过，泡沫的定义是房价脱离经济基本面，房价主要是由部分投机商人推高的。各位要好好判断一下自己的城市经济实力、发展后劲、常住人口、可支配收入等因素，这些因素是否能够支撑当前的房价。如果你的城市房产泡沫比较严重，你就要小心了，在当前国家大力调控楼市的时候，一旦投机商人发现房产投机成本过高、无利可图或者有了更好的赚钱门路时，他们会毫不犹豫的砸盘抽身走人，留下一地鸡毛，到时候你就欲哭无泪了。因此，居住在这类城市的人们如果要买房，首先应该考虑那些交通便利、配套完全的成熟社区，这些成熟社区的保值能力较强，大幅下跌的可能性较小。
陷阱二：旅游城市。中国人开玩笑，现在是个城市就要搞旅游，没见着这么多城市为了个名人故居争得面红耳赤吗。有的城市更是打出旅游地产的概念，这个要小心。我亲眼见过，沿海城市开发的海滨风景开发区，成片的别墅都在养蚊子。好风景的地方大都是交通偏僻，配套落后的地方，旅游旺季还有点人，到了淡季那真是鬼都不上门。再说海边别墅，搞个度假村酒店，没事去住上几天那当然是很爽的，但真要长久住人，那海风天天吹，一般人受不了。我认为，当前中国的经济发展水平还没有到那个层次，旅游还是一种奢侈消费，大多数的旅游风景房产都是炒概念，是空中楼阁，随时有倒塌的可能。
陷阱三：新城区。这个新城区不能完全说是陷阱，只能说搞得不好是陷阱，搞好了是金元宝。现在很多城市都在开发新城区，打造这个中心、那个中心，画板模型做得美仑美焕，上面公园、学校、医院、步行街、商务中心、体育馆应有尽有，甚至将来还要规划轻轨、地铁等等。开发商更是口吐莲花，舌尖生辉，吹得天花乱坠。不过神州大地上屹立的许多鬼城告诉我们，没有经济的支撑发展，美丽的新城区只能是镜中花、水中月。据我分析，所谓空置房屋绝大部分都是这些失败的所谓新城区，原因无它，脱离城市发展的经济考量，头脑发热，拔苗助长，无情的经济规律必然会将美丽的梦想击得粉碎。
在目前的经济形势下，我认为投资者更要谨慎一点，保守一些，特别是要避开所谓的房产陷阱。我上面列举了三条，希望大家还能够再补充。下面再简单聊一聊前景较好的房产投资，然后就该结尾了。
一是经济发展面好的城市开辟的新城区。前面已经说了，搞不好的新城区是陷阱，搞得好的新城区那可就是金元宝了。一般来说，新城区由于重新开建，引入现代建设规划理念，布局合理、配套完善、风景优美，与老城区相比优势明显，本该吸引大批人群。特别是那些资产富足，却又蜗居在老城区的居民，出于改善居住的需求，会大量移居新城区，人气的充足又会进一步完善、推高新城区的配套发展，使新城区楼价很快接近甚至超过老城区。当然，能不能抓住机会，是掉进陷阱还是捡到金元宝，就要看你的判断力了。
二是部分承接转移产业较好的三线城市。沿海地带的部分劳动密集型企业，如富士康等，已经开始逐步向内地转移，受交通、能源、政府管理水平甚至地方文化氛围等因素影响，各地承接这些产业的能力不同，发展水平也不同。这些所谓的劳动密集型血汗工厂虽然利润薄，还有能源消耗大、污染环境等缺点，但投资见效快，产业牵动面广，很快就能够吸引大量的人才资金，并带动一个城市乃至一个地区的经济发展。经济一上去了，人们口袋里有了钱，首先考虑的就是置业。这类城市的房屋初始价格不会很高，另一方面看上涨空间却很大。而且，国家出于拉动中西部建设发展的考虑，并没有实行限购限贷政策。因此，我认为，这类城市房地产投资前景也是非常好的。
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