[摘要] 养老地产，正成为中国房地产市场上最为诱人的概念，让市场资本、地方政府，乃至慈善公益基金都一同为之兴奋；与此同时，一种被开发商称做“创新型养老社区”的房产项目，正日益流行。
“拿地”是关键
“拿地”的过程漫长而曲折。早在2003年5月，奚志勇便从政府辞职下海，目标直指自办民营养老机构。在政府的工作经历使他与不少热衷地产投资的温州商人积累了熟络的人脉，几个月后，他与温州商人周星增一起注册了新建桥集团（下称新建桥），从此开始筹划养老项目。
他们所做的件事就是寻找合适的养老用地。根据当前的法律规定，在中国任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；根据《划拨用地目录》，老年人社会福利设施用地被归为非营利性社会福利设施用地一类，可以划拨方式取得。
但当时并没有一块规划养老的用地。上海的土地资源稀缺，各区的财政收入当中，土地收入占比较高，主要来自于商业和住宅用地的出让，区县政府缺乏“批地”的热情。
周星增也曾表示，“上头很热情，但一直过不了‘土地公公’这一关。”他转述一位区官员的话称，“不是我不给面子，你得想想，我任期三年，需要拿出政绩；土地批给房地产商，马上就有一大笔收入；批成工业用地，马上就有税收；批成养老院，什么现成好处都看不到。”“结果就是和房地产开发一样，一哄而起，看谁和政府关系好，从政府那拿到廉价的地块。”奚志勇说。
这样的困境普遍。所谓规划内养老用地，往往都直接划拨给公办养老院。民营养老机构很难得到廉价土地，租赁土地和建筑房屋成民营机构成本。
屡屡碰壁之后，新建桥设计了不同于直接“拿地”的另一条路径。经奚志勇牵线，2005年，新建桥出资注册3125万元，上海市南汇区康桥镇政府用100亩公共建筑用地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，经营范围登记为社会公共事业和福利事业投资，此即亲和源的前身。奚志勇曾对媒体说，直到引入康桥镇集体资产管理有限公司，才解决了土地问题。
新建桥最终得到了土地，但用地性质模糊。奚志勇向财新《新世纪》表示，亲和源项目用地是以工业用地的性质出让，出让年限仅为50年。不过，由于土地性质特殊，据奚志勇透露，每亩土地的价格仅为50万元，远低于当时同地区住宅用地的价格，仅相当于约每平方米楼面750元的土地成本。
项目的规划却并非以工业项目立项。上海浦东新区规划和土地管理局的工作人员向财新《新世纪》记者透露，亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，土地用途为公共建筑，据查该项目已在浦东新区房地产交易中心办理过房地产登记。
一位房地产公司负责人向财新《新世纪》记者表示，公共建筑用地的属性实际上是明确必须供特定人群使用，若这块地是用于养老，就只能按规定供老人居住。
奚志勇解释称，这块养老土地之所以曲线报批、性质模糊，是因为“城市规划用地里没有规划养老用地，不管是老人公寓还是住宅”。
2007年10月，亲和源上海养老社区终于建成。2007年9月公司增资扩股，增加上海日扬房地产有限公司、上海亲和源投资有限公司两家股东单位，同时更名为亲和源股份有限公司。然而，根据中国《土地管理法》规定，政府对城市土地实行用途管制，建设在工业用地或是作为公共建筑的房地产项目依法并不能取得预售许可证，更难以为入住者办理房屋产权证。
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